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詞條名：天津農(nóng)村宅基地新政策詞條類別：土地百科上一條：儲(chǔ)備用地下一條：浙江農(nóng)村宅基地政策

天津農(nóng)村宅基地新政策

農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作是指對(duì)集體土地所有權(quán)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行調(diào)查、確權(quán)登記發(fā)證的過程。其中，宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，按照《物權(quán)法》的規(guī)定是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

目

錄

　　1 ? 天津農(nóng)村宅基地新政策2017

　　1.1 ? 第一章總則

　　第一條為加強(qiáng)我區(qū)農(nóng)村宅基地管理，集約節(jié)約利用土地，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條農(nóng)村村民宅基地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃。

　　第三條對(duì)具備一定條件的村莊，加快推進(jìn)整體拆遷改造。鼓勵(lì)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)。

　　第四條寶坻新城、京津新城、四個(gè)示范工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)不再審批宅基地。上述范圍內(nèi)農(nóng)民在原宅基地上拆舊建新的，在短期內(nèi)無村莊拆遷計(jì)劃的前提下，可以審批。

　　第五條農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)充分利用舊宅基地、空閑地和其他未利用地，原則上不再占用耕地。確需占用耕地的，按相關(guān)法律規(guī)定履行報(bào)批程序。

　　第六條農(nóng)村新批宅基地嚴(yán)格實(shí)行一戶一宅，每戶用地面積不得超過二百平方米。

　　第七條農(nóng)村宅基地只限本村村民使用。村民不得將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買或變相購(gòu)買宅基地。農(nóng)村村民也不得到其他村莊購(gòu)買住宅和宅基地。

　　1.2 ? 第二章宅基地審批條件及程序

　　第八條宅基地審批應(yīng)堅(jiān)持公開、透明的原則，做到申請(qǐng)戶公開、申請(qǐng)條件公開、審批結(jié)果公開，自覺接受群眾監(jiān)督。

　　第九條村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：

　　（一）因子女成年需要宅基地的，在達(dá)到法定婚齡（男22周歲，女20周歲）前兩年內(nèi)，可以提出申請(qǐng)。其中男到女家落戶的，須提供雙方家庭主要成員簽字的協(xié)議。多子女家庭的，應(yīng)提供計(jì)劃生育部門出具的符合計(jì)劃生育政策或者足額繳納社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的證明。屬于在校學(xué)生的，暫緩申請(qǐng)。

　　（二）經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的退伍軍人無宅基地的。

　　（三）農(nóng)業(yè)戶籍未變、畢業(yè)兩年之后仍在本區(qū)企業(yè)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的中高等院校畢業(yè)生需要宅基地的。

　　（四）因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃搬遷的。

　　（五）原有宅基地被依法征收的。

　　第十條現(xiàn)有宅基地能夠滿足分戶、建房需要，或者將原有住房出售、出租或贈(zèng)與他人的，不得申請(qǐng)宅基地。

　　第十一條村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)向村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民代表大會(huì)討論通過后，在本村張榜公布，公示期七天。公示期滿無異議的，由村委會(huì)報(bào)街道辦事處或鎮(zhèn)政府。

　　第十二條各街道辦事處、鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)村民宅基地申請(qǐng)的初審工作，將其中符合條件的同時(shí)報(bào)送區(qū)審批局和區(qū)國(guó)土資源分局；不符合條件的，告知申請(qǐng)人。

　　第十三條區(qū)審批局和區(qū)國(guó)土資源分局對(duì)街道辦事處和鎮(zhèn)政府上報(bào)的宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的，在規(guī)定之日內(nèi)發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；不符合條件的，退回街道辦事處和鎮(zhèn)政府。

　　第十四條各街道辦事處和鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)村民房屋建設(shè)過程的監(jiān)督。房屋建成后，根據(jù)國(guó)土部門規(guī)定的要件和村民委托，向區(qū)國(guó)土資源分局申請(qǐng)核發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　第十五條村民申請(qǐng)使用原有宅基地拆舊建新的，經(jīng)街道辦事處或鎮(zhèn)政府審核后，報(bào)區(qū)審批局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。街道辦事處、鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督村民按規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)。

　　1.3 ? 第三章宅基地退出及流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)政策

　　第十六條鼓勵(lì)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，凡符合下列條件之一的，可以選擇在兩個(gè)新城和新城之外的其他城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房（樓房）或還遷房的，享受政府補(bǔ)貼：

　　（一）本《辦法》第四條規(guī)定不再審批宅基地的區(qū)域，符合宅基地申請(qǐng)條件的（已經(jīng)實(shí)施村莊整體拆遷改造的除外）。

　　（二）符合本《辦法》規(guī)定的申請(qǐng)條件，自愿放棄申請(qǐng)宅基地的。

　　（三）村民或者城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶籍人員將占有的富余宅基地連同地上物退還村集體的。

　　上述情況，購(gòu)買商品房和還遷房的，每戶補(bǔ)貼購(gòu)房款8萬元，補(bǔ)貼資金由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。

　　第十七條鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地依法流轉(zhuǎn)，凡符合下列條件之一的，可獲得政府獎(jiǎng)勵(lì)：

　　（一）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶籍人員在原籍擁有宅基地和房屋，自愿將閑置宅基地及房屋流轉(zhuǎn)給本村內(nèi)符合申請(qǐng)條件的缺房戶，或直接退還給村集體的。

　　（二）村民自愿將富余的宅基地及房屋流轉(zhuǎn)給本村內(nèi)符合申請(qǐng)條件的缺房戶，或直接退還給村集體的。

　　（三）符合宅基地申請(qǐng)條件，通過購(gòu)買本村閑置宅基地及房屋解決住房需求的。

　　上述情況，村民之間流轉(zhuǎn)房屋和宅基地的，由各街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)各街鎮(zhèn)根據(jù)實(shí)際情況自行確定；將宅基地連同地上物退還村集體、又沒有在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的，每所宅基地由區(qū)政府獎(jiǎng)勵(lì)4萬元。

　　第十八條鼓勵(lì)村莊成片老舊房屋改造，整合村內(nèi)閑置土地。凡集中改造達(dá)到10戶以上的，按照每戶1萬元的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)政府資助村委會(huì)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　第十九條符合申請(qǐng)補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)條件的家庭，向村委會(huì)提出申請(qǐng)，在本村公示七天無異議后，持戶籍身份證明、村委會(huì)證明、商品房買賣合同、宅基地及房屋流轉(zhuǎn)協(xié)議等證明文件，報(bào)街道辦事處和鎮(zhèn)政府。街鎮(zhèn)審核無誤，并與申請(qǐng)人簽訂相關(guān)協(xié)議后，發(fā)放補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)款。需要區(qū)財(cái)政安排的資金，由街鎮(zhèn)申請(qǐng)、代領(lǐng)后，發(fā)放給申請(qǐng)人。

　　1.4 ? 第四章加強(qiáng)宅基地管理工作

　　第二十條農(nóng)村宅基地管理工作以街鎮(zhèn)為主體，各部門依照法定職責(zé)齊抓共管。

　　第二十一條嚴(yán)格執(zhí)行審批條件和審批程序，對(duì)采取不正當(dāng)手段騙取批準(zhǔn)的，由各街鎮(zhèn)依法處理。

　　第二十二條加強(qiáng)日常監(jiān)管，堅(jiān)決杜絕未批先建、破壞耕地以及不按審批要求進(jìn)行建設(shè)的行為，及時(shí)制止私搭亂建。

　　第二十三條各街鎮(zhèn)及所轄村莊規(guī)劃范圍內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)行為，由街道辦事處和鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)查處。占用農(nóng)田進(jìn)行的違法建設(shè)行為，由區(qū)國(guó)土資源分局負(fù)責(zé)查處。

　　各單位在監(jiān)管工作中發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)行為，不屬于本部門查處權(quán)限的，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門。

　　第二十四條嚴(yán)格執(zhí)行政府補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)及申請(qǐng)、批準(zhǔn)和發(fā)放程序，對(duì)弄虛作假、騙取補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)的，依法追索補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)款并追究法律責(zé)任。公職人員參與弄虛作假的，依照相關(guān)規(guī)定給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分。

　　1.5 ? 第五章附則

　　第二十五條本辦法自2015年9月1日實(shí)施，原辦法（寶坻政發(fā)〔2014〕3號(hào)）停止執(zhí)行。

　　第二十六條本辦法由區(qū)政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十七條本辦法有效期5年，至2020年8月31日止。本辦法執(zhí)行過程中如遇國(guó)家法律和政策發(fā)生重大變化，根據(jù)相關(guān)規(guī)定再作適當(dāng)調(diào)整。

　　2 ? 天津農(nóng)村宅基地新政策解讀

　　2.1 ? 一、關(guān)于農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證的概念

　　2.2 ? 二、關(guān)于宅基地使用權(quán)及地上房屋的登記程序

　　按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》及《天津市人民政府關(guān)于印發(fā)天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》（津政發(fā)〔2014〕27號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第三條有關(guān)規(guī)定，我市農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上房屋登記按下列程序辦理：

　　1.申請(qǐng)

　　申請(qǐng)人申請(qǐng)房地登記，填寫不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提交申請(qǐng)人身份證明、房地權(quán)屬來源材料等登記要件。

　　2.權(quán)屬審核

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬審核。

　　3.公告

　　對(duì)符合登記要求的土地、房屋權(quán)屬情況予以公告，公告期為30天。公告應(yīng)當(dāng)在所在村的政務(wù)公開欄等顯要位置張貼，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站發(fā)布。

　　4.登記發(fā)證

　　對(duì)于公告期滿無異議或雖有異議但異議不成立的，準(zhǔn)予登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

　　2.3 ? 三、關(guān)于宅基地及地上房屋合法性的確定

　　按照國(guó)家及我市有關(guān)規(guī)定，在宅基地確權(quán)登記中涉及土地、房屋合法性認(rèn)定，按照是否具有合法的權(quán)屬來源證明材料，分別采取以下方式：

　　一是有權(quán)屬來源證明文件的依據(jù)文件確定。依據(jù)《規(guī)定》第四條，歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設(shè)、房管、規(guī)劃等職能部門合法的有關(guān)批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的有關(guān)用地、建設(shè)的證明材料，均可作為宅基地及地上房屋確權(quán)登記的發(fā)證依據(jù)。

　　二是沒有權(quán)屬來源證明或權(quán)屬來源證明不齊全的，須提交相關(guān)證明。按照《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）第八條的相關(guān)規(guī)定，不再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，由村委會(huì)查明情況出具證明、經(jīng)過公告程序予以確認(rèn)。具體操作時(shí)按照《規(guī)定》第四條辦理，需同時(shí)滿足以下條件：（1）在2009年12月31日第二次全國(guó)土地調(diào)查結(jié)束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全國(guó)土地調(diào)查確定的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)；（3）符合土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃（如果有村鎮(zhèn)規(guī)劃的，應(yīng)同時(shí)核查是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃）；（4）村委會(huì)應(yīng)結(jié)合權(quán)籍調(diào)查成果，查明土地、房屋歷史使用情況和現(xiàn)狀，出具證明，對(duì)土地及房屋的權(quán)利人、面積、范圍、取得時(shí)間等進(jìn)行確認(rèn)并在村委會(huì)公告欄發(fā)布公告，公告期30天；（5）公告無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，并加蓋公章確認(rèn)；（6）區(qū)縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可據(jù)此具體辦理土地、房屋登記手續(xù)。

　　2.4 ? 四、關(guān)于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　《天津市土地管理?xiàng)l例》第六十六條 “本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”規(guī)定了宅基地用地面積標(biāo)準(zhǔn)。按上述規(guī)定主要把握以下兩點(diǎn)：

　　一是統(tǒng)一人均耕地面積的時(shí)點(diǎn)及統(tǒng)計(jì)口徑。由各區(qū)縣政府根據(jù)實(shí)際情況確定：可統(tǒng)一到第一次全國(guó)土地詳查數(shù)據(jù)公布的時(shí)點(diǎn)，人均耕地面積的統(tǒng)計(jì)口徑可按照第一次全國(guó)土地詳查公布耕地面積和公安部門統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)人口數(shù)計(jì)算，也可以各區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所掌握的現(xiàn)有村人均耕地面積，確定各村的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是統(tǒng)一宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的文件依據(jù)。天津市歷史上出臺(tái)過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，主要包括：1982年《天津市貫徹國(guó)務(wù)院<村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例>實(shí)施辦法》，明確“社員建房用地限額：地多人少的社隊(duì)，一般應(yīng)控制在每戶三分地；地少人多的社隊(duì)，一般應(yīng)控制在每戶二分地，最多不超過二分五厘；城鎮(zhèn)近郊一般應(yīng)控制在每戶一分五厘，最多不得超過二分地”。此后，1992年、1996年、2000年、2007年下發(fā)和修訂的《天津市土地管理?xiàng)l例》對(duì)宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定基本一致，即“本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”。因目前執(zhí)行的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)較最早的1982年標(biāo)準(zhǔn)更寬松，因此，本著讓農(nóng)民有更多獲得感的原則，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一按照《天津市土地管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定依據(jù)村人均耕地面積確定，原登記時(shí)已經(jīng)注記宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的在當(dāng)事人申請(qǐng)換發(fā)證書時(shí)據(jù)此一并修改注記。

　　2.5 ? 五、關(guān)于不同時(shí)期宅基地準(zhǔn)予登記范圍的確定

　　宅基地登記范圍的確定及超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)等問題是全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在的問題，國(guó)家及我市都針對(duì)這一問題出臺(tái)了相應(yīng)政策，本著“尊重歷史、尊重事實(shí)、依法合規(guī)”的原則，按照不同年代、不同情況分別進(jìn)行處理：

　　一是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。

　　二是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；超過部分未按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的，有批準(zhǔn)文件的按照批準(zhǔn)范圍進(jìn)行確權(quán)登記，沒有批準(zhǔn)文件的，按照宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)登記。

　　三是1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，有用地批準(zhǔn)文件的，實(shí)際占用范圍小于批準(zhǔn)范圍的，結(jié)合實(shí)際占用情況進(jìn)行確定；實(shí)際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記，可在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按照實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

　　四是上述情形之外的實(shí)際占用范圍小于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際占用范圍確定；實(shí)際占用范圍大于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　上述確權(quán)登記的面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書“記事欄”內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

　　2.6 ? 六、關(guān)于宅基地實(shí)際使用面積超出批準(zhǔn)面積或超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的處理

　　按照上述對(duì)宅基地確權(quán)登記面積的確定方法，會(huì)存在兩種現(xiàn)象：一是因宅基地審批不規(guī)范，可能會(huì)存在批準(zhǔn)使用宅基地面積即準(zhǔn)予登記面積超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)問題；二是實(shí)際占用面積超出準(zhǔn)予確權(quán)登記面積問題。為便于與以后宅基地管理銜接，《規(guī)定》第六條規(guī)定提出通過注記的方法予以提示，即在權(quán)屬證書“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，記載“實(shí)測(cè)用地面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)”。宗地圖按實(shí)際占用范圍繪制，能確定超出準(zhǔn)予登記范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

　　2.7 ? 七、關(guān)于沒有權(quán)屬來源證明材料的宅基地取得時(shí)間的認(rèn)定

　　按照國(guó)家及我市有關(guān)政策，不同時(shí)期確定準(zhǔn)予確權(quán)登記的宅基地面積的原則是不同的，因此，宅基地的取得時(shí)間對(duì)于確定合法登記面積等有很大影響，而歷史上宅基地及地上房屋建設(shè)的審批和管理不到位，也沒有驗(yàn)收程序，為準(zhǔn)確確定宅基地的取得時(shí)間帶來一定困難，為最大限度的保證其時(shí)間的準(zhǔn)確，本著公開、公平的原則，按照以下方式確定宅基地的取得時(shí)間：

　　一是依據(jù)當(dāng)事人提供的時(shí)間。由當(dāng)事人在權(quán)籍調(diào)查及向村委會(huì)申請(qǐng)出具相關(guān)證明時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況，在向村委會(huì)提出書面申請(qǐng)中明確宅基地及地上房屋取得時(shí)間，當(dāng)事人申請(qǐng)的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與《天津市土地房屋調(diào)查表》的記載一致；

　　二是依據(jù)村委會(huì)出具證明上確定的時(shí)間。村委會(huì)應(yīng)成立專門的工作組，在出具證明前應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人及四鄰調(diào)查核實(shí)有關(guān)情況，切實(shí)查明相關(guān)情況后方能出具證明，出具證明應(yīng)當(dāng)與《天津市土地房屋調(diào)查表》的內(nèi)容一致，如不一致，村委會(huì)需核查相關(guān)情況，如確有錯(cuò)誤，當(dāng)事人需出具承諾并同時(shí)提出對(duì)調(diào)查表進(jìn)行修改，對(duì)復(fù)雜的問題應(yīng)提交村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論決定。

　　三是依據(jù)相關(guān)調(diào)查成果及影像資料判定。區(qū)縣國(guó)土部門及作業(yè)隊(duì)伍應(yīng)在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查時(shí)利用相關(guān)影像、地形圖等資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。同時(shí)可以將宅基地有關(guān)影像等圖件資料以及權(quán)屬調(diào)查結(jié)果提供村委會(huì)作為核查或者出具證明的依據(jù)。其中，2009年12月下發(fā)的影像圖作為確定房屋是否為二調(diào)結(jié)束前已建成使用，可否適用歷史遺留問題解決辦法的依據(jù)； 2004年或區(qū)縣自己手中掌握的更早期可以作為佐證材料的影像資料作為核查宅基地取得年代及房屋建成年代的依據(jù)。

　　四是切實(shí)履行公告程序。公告目的是排除相關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議，給其他人提供提出異議的途徑，確保調(diào)查結(jié)果、相關(guān)證明及登記結(jié)果的準(zhǔn)確性，村委會(huì)在出具權(quán)屬來源證明前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，公告期滿無異議是可以出具相關(guān)證明的必要條件。

　　2.8 ? 八、關(guān)于房屋范圍超過宅基地準(zhǔn)予登記范圍的處理

　　房屋登記與宅基地準(zhǔn)予登記范圍按照下列原則處理：

　　一是房地一體的原則。當(dāng)事人如申請(qǐng)對(duì)地上房屋進(jìn)行登記，則需先行明確準(zhǔn)予登記的宅基地范圍，對(duì)于實(shí)際使用宅基地面積超出準(zhǔn)予登記面積的，應(yīng)以權(quán)利人指認(rèn)范圍為基礎(chǔ)，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標(biāo)注宅基地超占部分范圍。

　　二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對(duì)于整個(gè)房屋已全部劃入準(zhǔn)予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準(zhǔn)予登記界限的，具備權(quán)屬來源材料或已按規(guī)定出具相關(guān)確認(rèn)證明的，可對(duì)該房屋進(jìn)行登記，超出部分房屋用虛線標(biāo)注，證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對(duì)于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××平方米予以登記”；對(duì)于指認(rèn)宅基地超占范圍時(shí)故意將房屋大部分劃在準(zhǔn)予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個(gè)房屋不予登記。

　　對(duì)于房屋基地占地范圍超出宅基地準(zhǔn)予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴(kuò)大宅基地準(zhǔn)予登記的范圍，從而實(shí)現(xiàn)擬登記房屋的完整；對(duì)于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。

　　2.9 ? 九、關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記與后期管理的銜接

　　《規(guī)定》明確了對(duì)于實(shí)際占用范圍超出批準(zhǔn)范圍，準(zhǔn)予登記范圍超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，房屋面積，準(zhǔn)予登記宅基地范圍內(nèi)房屋面積等相關(guān)注記事項(xiàng)，為確權(quán)登記結(jié)果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎(chǔ)，為后期管理提供數(shù)據(jù)上的方便。對(duì)于實(shí)際占用宅基地面積超批準(zhǔn)面積或宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，或是房屋超出準(zhǔn)予登記用地范圍的，在進(jìn)行宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確整體處置，轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)先對(duì)超出部分進(jìn)行處理后再辦理相應(yīng)的登記。有關(guān)政策未明確如何處理的，在轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)按原發(fā)證情況繼續(xù)注記（建議）。

　　2.10 ? 十、關(guān)于宅基地分戶標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　“戶”的認(rèn)定是全國(guó)宅基地登記中普遍存在的問題，對(duì)于解決“一戶多宅”、面積超標(biāo)等問題都是至關(guān)重要的，但“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各個(gè)地方認(rèn)定的方法也不相同，我市在出臺(tái)《規(guī)定》對(duì)“戶”進(jìn)行規(guī)定時(shí)主要出于以下考慮：一是讓農(nóng)民有更多的獲得感的原則，按照《民法通則》中關(guān)于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關(guān)規(guī)定作為確定的最低標(biāo)準(zhǔn)；二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的原則，參照限購(gòu)時(shí)對(duì)“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定；三是尊重歷史尊重事實(shí)的原則，在2013至2014年到各區(qū)縣國(guó)土分局調(diào)研時(shí)，各區(qū)縣對(duì)戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，例如：武清《武清縣農(nóng)村住宅用地審批管理辦法》（武政發(fā)[2000]9號(hào)）“（一）有一個(gè)子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個(gè)以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜海《關(guān)于土地依法集約高效利用的實(shí)施辦法》（靜黨發(fā)[2010]23號(hào)）規(guī)定“18周歲以上男青年應(yīng)分戶”等，因此，在《規(guī)定》中為區(qū)縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進(jìn)行銜接。

　　基于此，在《規(guī)定》第6條第三款規(guī)定了戶確定的最低標(biāo)準(zhǔn)，即：“屬于‘一戶多宅’的，原則上申請(qǐng)人只能選擇其中的一處宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨(dú)作為一戶申請(qǐng)宅基地登記發(fā)證，具體‘戶’的認(rèn)定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實(shí)際情況確定”。

　　2.11 ? 十一、關(guān)于不予登記發(fā)證的情形

　　宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；《若干規(guī)定》第五條規(guī)定以外的非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的；違法用地未經(jīng)依法處理的；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；因城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)、小城鎮(zhèn)建設(shè)、遷村并鎮(zhèn)和村民遷入新建住宅等原因，按規(guī)定已分配新樓房，應(yīng)當(dāng)拆除地上房屋的原有宅基地或應(yīng)當(dāng)交回的原有宅基地；法律、法規(guī)規(guī)定其他不予登記的情形。

　　2.12 ? 十二、關(guān)于與歷史上登記結(jié)果的銜接

　　鑒于此次宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作按照總登記的方式開展，對(duì)于歷史上已核發(fā)土地、房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)由權(quán)利人申請(qǐng)換發(fā)新證書。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)閱登記檔案核實(shí)，經(jīng)核實(shí)為依法取得的予以換發(fā)新證，只辦理土地登記或者房產(chǎn)登記的經(jīng)登記后換發(fā)記載完整土地房產(chǎn)信息的新證書；屬于《若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定的“原以圖解法、勘丈法等測(cè)繪并登記發(fā)證的土地，需按原范圍調(diào)查測(cè)繪后，重新?lián)Q發(fā)新證”；經(jīng)核實(shí)存在宅基地面積超標(biāo)情形的，根據(jù)《若干規(guī)定》第六條與《實(shí)施細(xì)則》第四十六條規(guī)定，在新證書上作相應(yīng)記載。對(duì)于因登記機(jī)構(gòu)保管不善不能核實(shí)登記檔案的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合證書記載和現(xiàn)狀調(diào)查情況進(jìn)行核實(shí)后，按規(guī)定換發(fā)新證。登記機(jī)構(gòu)不宜以公告形式將原證書作廢。

　　對(duì)于個(gè)別區(qū)縣之前核發(fā)證書時(shí)證載面積未區(qū)分年代，無用地批準(zhǔn)文件，全部超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的問題，建議各區(qū)縣結(jié)合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續(xù)、穩(wěn)定、公平的原則結(jié)合實(shí)際情況出臺(tái)相關(guān)處理意見。

　　2.13 ? 十三、關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷的制定

　　為規(guī)范宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)調(diào)查確權(quán)登記工作，按照房地“統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一測(cè)繪、一并申請(qǐng)、一并登記”的原則，我市在市政府《若干規(guī)定》的基礎(chǔ)上制定了《實(shí)施細(xì)則》，對(duì)調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)及登記要件進(jìn)行了規(guī)定，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，各作業(yè)隊(duì)伍及國(guó)土分局嚴(yán)格按照有關(guān)要求出具調(diào)查成果，組制權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷，具體要求如下：

　　一、調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)。《實(shí)施細(xì)則》第三十七條、第三十八條就調(diào)查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規(guī)定。

　　第三十七條　房地調(diào)查成果資料

　　（一）權(quán)屬調(diào)查成果資料

　　宗地調(diào)查資料：

　　1.權(quán)利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

　　2.土地房屋調(diào)查表；

　　3.界址表；

　　4.宗地草圖；

　　5.權(quán)屬來源證明材料；

　　村級(jí)調(diào)查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級(jí)宗地明細(xì)表（見附件14）、地籍總圖。

　　（注意：四鄰指界是按照實(shí)際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭(zhēng)議，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，避免后續(xù)繼續(xù)擴(kuò)大用地范圍引發(fā)矛盾沖突，該四鄰指界需在調(diào)查階段完成；確權(quán)登記時(shí)對(duì)準(zhǔn)予登記范圍的指認(rèn)只需當(dāng)事人自行指認(rèn)，如調(diào)查階段已經(jīng)進(jìn)行了的，就在調(diào)查卷中如實(shí)記載，如調(diào)查階段未進(jìn)行的，可在申請(qǐng)登記前完成）

　　（二）測(cè)繪成果資料。包含紙質(zhì)和電子資料

　　1.控制測(cè)量原始記錄與平差資料；

　　2.控制點(diǎn)坐標(biāo)成果表及其點(diǎn)之記；

　　3.控制點(diǎn)點(diǎn)位分布圖；

　　4.地籍測(cè)繪技術(shù)報(bào)告；

　　5.地籍圖；

　　6.宗地圖及相關(guān)測(cè)繪資料（包括宗地示意圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表等）；

　　7.房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告；

　　8.房屋分丘圖（獨(dú)用宗地適用）；

　　9.房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

　　10.以區(qū)縣為單位的技術(shù)報(bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告。

　　第三十八條　成果的整理與歸檔

　　應(yīng)建立地籍調(diào)查檔案管理制度，明確地籍調(diào)查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)該及時(shí)對(duì)成果資料進(jìn)行立卷整理歸檔。

　　（一）成果資料整理應(yīng)檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發(fā)現(xiàn)資料不全、不符合要求的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充修正。

　　（二）應(yīng)按照檔案管理規(guī)定的要求對(duì)成果資料進(jìn)行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的宗地要單獨(dú)立爭(zhēng)議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區(qū)（縣）-鄉(xiāng)鎮(zhèn)-村”分級(jí)存放，電子數(shù)據(jù)集中存儲(chǔ)。

　　（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調(diào)查卷；共用宗時(shí)，以權(quán)利人為單位，分別立卷。

　　（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內(nèi)容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調(diào)查指界通知（通告）、工作底圖（已經(jīng)指界蓋章）、村內(nèi)各宗地的宗地情況明細(xì)表、糾紛調(diào)解情況說明、調(diào)查日志等。

　　（五）卷內(nèi)文件排列以土地及其地上房屋權(quán)屬變化、文件材料產(chǎn)生時(shí)間及文件主次關(guān)系為序。

　　二、登記成果標(biāo)準(zhǔn)。《實(shí)施細(xì)則》第四十四條和四十五條對(duì)登記要件及審核要點(diǎn)做出了明確要求：

　　（一）登記要件。申請(qǐng)人申請(qǐng)集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列要件：

　　（1）申請(qǐng)書；

　　（2）申請(qǐng)人身份證明；

　　（3）委托他人辦理的應(yīng)當(dāng)提交委托書及被委托人身份證明；

　　（4）權(quán)屬來源證明等相關(guān)文件；

　　（5）權(quán)籍調(diào)查成果。

　　（二）審核要點(diǎn)。在宅基地確權(quán)登記發(fā)證審核時(shí)，應(yīng)把握以下要點(diǎn)：

　　一是主體，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依據(jù)批準(zhǔn)用地或建房手續(xù)以及買賣協(xié)議等依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。對(duì)于用地或建房手續(xù)不齊全的，可確認(rèn)給戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。對(duì)于“一宅多戶”的宅基地權(quán)利人由各戶共同協(xié)商確定。非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)民符合宅基地確權(quán)條件的，在證書記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”；二是面積：依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》）第四十六條將宅基地取得時(shí)間區(qū)分為82年前、82-87、87年以后三個(gè)不同時(shí)期分別處理；三是一戶一宅：嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，對(duì)于一戶多宅的，申請(qǐng)人只能選擇其中的一處進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。達(dá)到分戶條件的，經(jīng)家庭成員及村委會(huì)同意，明確每一處宅基地的權(quán)利人后，可分別申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記；四是權(quán)屬清楚無糾紛，已完成四鄰指界蓋章。

　　各登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行組卷和歸檔。

　　2.14 ? 十四、關(guān)于避免調(diào)查與登記時(shí)間間隔長(zhǎng)影響調(diào)查成果的現(xiàn)勢(shì)性

　　按照《實(shí)施細(xì)則》第44條：在房地權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，對(duì)于符合國(guó)家以及我市有關(guān)政策規(guī)定，且權(quán)屬?zèng)]有糾紛的，應(yīng)本著邊調(diào)查邊登記的原則，以村為單位按以下程序同時(shí)開展土地及房屋的登記發(fā)證工作。鼓勵(lì)在穩(wěn)妥地基礎(chǔ)上將調(diào)查與登記同步開展。

　　2.15 ? 十五、關(guān)于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認(rèn)

　　繼承取得的宅基地原則上引導(dǎo)其對(duì)繼承權(quán)進(jìn)行公證，如果未經(jīng)公證或也不能夠提供法院的生效法律文書的，可根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　建議宅基地房屋繼承權(quán)確認(rèn)參考南京市六合區(qū)基于充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，建立一套農(nóng)村房地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機(jī)制，即“人民調(diào)解”的做法。由村民委員會(huì)召集家庭所有成員，街道司法所通過逐個(gè)詢問制作筆錄，在家庭所有成員達(dá)成一致意見的前提下，出具調(diào)解意見書并由司法所進(jìn)行司法鑒證，作為宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人的證明材料，明確統(tǒng)一登記權(quán)利主體。

　　2.16 ? 十六、關(guān)于非農(nóng)業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購(gòu)買的宅基地及房屋如何處理

　　《若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定了非農(nóng)民集體成員可以確權(quán)登記發(fā)證的三種情形，其中不包括分家析產(chǎn)和非本村居民購(gòu)買的方式；《若干規(guī)定》第七條第（二）項(xiàng)還規(guī)定了“本規(guī)定第五部分規(guī)定以外的非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’的”，不予確權(quán)登記發(fā)證。因此，上述兩種方式不能給予辦理。

　　2.17 ? 十七、關(guān)于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

　　對(duì)于原為合法取得的，因歷史上行政村調(diào)整造成的此類問題，應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，依法予以確權(quán)登記。

　　2.18 ? 十八、關(guān)于二調(diào)時(shí)地類誤調(diào)為非建設(shè)用地，導(dǎo)致房屋位于建設(shè)用地范圍外如何處理

　　應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，如確有相關(guān)材料證明宅基地及房屋為合法取得、合法建設(shè)，可根據(jù)相關(guān)材料對(duì)二調(diào)成果進(jìn)行變更后，依法登記；如無相關(guān)手續(xù)，則需通過相關(guān)影像判讀房屋是否為2009年12月31日前建成，再按照《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》（津政辦發(fā)〔2014〕27號(hào)）第四條第二款規(guī)定，通過村委會(huì)出具證明、公告，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查等程序辦理。

　　（這里的相關(guān)材料是指《若干規(guī)定》第四條第一款規(guī)定的可以作為確權(quán)登記發(fā)證依據(jù)的證明材料。包括：歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設(shè)、房管、規(guī)劃等職能部門核發(fā)的有關(guān)批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的有關(guān)用地、建設(shè)的證明材料。）

　　2.19 ? 十九、關(guān)于如何加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的規(guī)范和指導(dǎo)，提高監(jiān)理單位的業(yè)務(wù)水平

　　監(jiān)理單位是嚴(yán)格按照政府采購(gòu)程序確定的。監(jiān)理單位確定后，市局相關(guān)部門對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行了專門的培訓(xùn)。按照監(jiān)理合同約定，監(jiān)理單位的責(zé)任是對(duì)整個(gè)集體土地使用權(quán)及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作全過程監(jiān)理，既包括外業(yè)調(diào)查測(cè)繪，也包括登記發(fā)證等工作。市局地籍中心將加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)監(jiān)督和指導(dǎo)，各區(qū)縣國(guó)土部門作為本區(qū)縣具體組織落實(shí)部門，也要配合市局做好對(duì)監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，并及時(shí)將監(jiān)理單位工作情況反饋局地籍中心。

　　2.20 ? 二十、關(guān)于測(cè)繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結(jié)果不一致問題

　　該問題為東麗區(qū)反映的個(gè)別問題，在全市不具普遍性。東麗區(qū)城市化辦組織完成了全區(qū)農(nóng)村宅基地及地上房屋的丈量工作，并作為認(rèn)定村民選房、還遷依據(jù)。東麗區(qū)國(guó)土分局提出集體土地調(diào)查采用專業(yè)測(cè)繪，測(cè)繪成果將會(huì)與各街道丈量數(shù)據(jù)不一致，可能導(dǎo)致不穩(wěn)定因素，目前外業(yè)調(diào)查中出現(xiàn)部分集體企業(yè)不配合作業(yè)隊(duì)伍測(cè)量。

　　用于登記的測(cè)繪成果有相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪成果負(fù)有審查責(zé)任，區(qū)城市化辦的測(cè)量工作，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成果的應(yīng)用目的與國(guó)土部門正在開展的集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作并不相同，建議：一是與區(qū)政府做好匯報(bào)溝通，確屬已經(jīng)著手拆遷改造、選房還遷的村，可以先暫緩調(diào)查登記；二是對(duì)于數(shù)據(jù)不一致及部分企業(yè)不配合的做好相關(guān)宣傳協(xié)調(diào)工作，可以學(xué)習(xí)其他區(qū)縣好的做法。

　　2.21 ? 二十一、關(guān)于超面積的有關(guān)規(guī)定

　　1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

　　第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]146號(hào)）

　　第三條（三）嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。宅基地面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

　　1.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

　　2.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

　　3.1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

　　3.《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國(guó)土資發(fā)[2011] 178號(hào)）

　　第七條 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

　　4.《關(guān)于規(guī)范土地登記工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕134號(hào)）

　　第六條進(jìn)一步明晰有關(guān)超面積宅基地登記政策

　　對(duì)1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實(shí)際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按照實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

　　5.《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定》（津政發(fā)〔2014〕27號(hào)）

　　“六、宅基地登記發(fā)證應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”的規(guī)定，每戶宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)原則上應(yīng)嚴(yán)格按照《天津市土地管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各村實(shí)際人均耕地情況具體確定。對(duì)于超出規(guī)定面積的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)不同時(shí)期宅基地準(zhǔn)予登記的面積進(jìn)行確定，并在土地使用權(quán)證書記事欄注記：實(shí)測(cè)用地面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋所有權(quán)證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對(duì)于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××平方米予以登記。

　　屬于“一戶多宅”的，原則上申請(qǐng)人只能選擇其中的一處宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨(dú)作為一戶申請(qǐng)宅基地登記發(fā)證，具體“戶”的認(rèn)定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實(shí)際情況確定。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。在集體建設(shè)用地上因還遷宅基地等原因合法建設(shè)的共用宗地的樓房，不計(jì)入“一戶一宅”。

　　2.22 ? 二十二、關(guān)于區(qū)縣從哪些方面出臺(tái)細(xì)化政策

　　考慮到宅基地使用權(quán)管理及使用地域特色鮮明，政策管理及村規(guī)民俗也不盡相同，因此，在市政府已經(jīng)出臺(tái)《規(guī)定》對(duì)全市存在的共性難點(diǎn)問題及歷史遺留問題進(jìn)行規(guī)定的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)以《規(guī)定》為基礎(chǔ)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際問題出臺(tái)細(xì)化政策，以更有針對(duì)性地指導(dǎo)本地區(qū)工作的開展，建議從以下幾個(gè)方面細(xì)化相關(guān)政策：

　　一是對(duì)于“戶”的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，各區(qū)縣應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史文件及實(shí)際情況統(tǒng)一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；

　　二是歷史遺留下來不普遍的問題，例如西青區(qū)歷史上部分村登記的宅基地面積均為133平方米，普遍小于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)；薊縣歷史上個(gè)別村登記的宅基地面積均為400平方米，普遍高于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)等問題；

　　三是結(jié)合村規(guī)民俗細(xì)化權(quán)屬界限確認(rèn)的規(guī)則，例如滴水檐、火墻、山墻等如何確認(rèn)問題；

　　四是強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村委會(huì)對(duì)該項(xiàng)工作的推動(dòng)作用，例如對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明文件的宅基地及地上房屋如何進(jìn)行確屬認(rèn)定；因?yàn)槔^承、買賣等如何通過“人民調(diào)解”、司法鑒證等方式來簡(jiǎn)化程序，降低成本、防控風(fēng)險(xiǎn)、方便群眾；什么情況需要召開村民大會(huì)或者村民代表大會(huì)等事宜。

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天津農(nóng)村宅基地新政策

1 ? 天津農(nóng)村宅基地新政策2017

1.1 ? 第一章總則

1.2 ? 第二章宅基地審批條件及程序

1.3 ? 第三章宅基地退出及流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)政策

1.4 ? 第四章加強(qiáng)宅基地管理工作

1.5 ? 第五章附則

2 ? 天津農(nóng)村宅基地新政策解讀

2.1 ? 一、關(guān)于農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證的概念

2.2 ? 二、關(guān)于宅基地使用權(quán)及地上房屋的登記程序

2.3 ? 三、關(guān)于宅基地及地上房屋合法性的確定

2.4 ? 四、關(guān)于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的確定

2.5 ? 五、關(guān)于不同時(shí)期宅基地準(zhǔn)予登記范圍的確定

2.6 ? 六、關(guān)于宅基地實(shí)際使用面積超出批準(zhǔn)面積或超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的處理

2.7 ? 七、關(guān)于沒有權(quán)屬來源證明材料的宅基地取得時(shí)間的認(rèn)定

2.8 ? 八、關(guān)于房屋范圍超過宅基地準(zhǔn)予登記范圍的處理

2.9 ? 九、關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記與后期管理的銜接

2.10 ? 十、關(guān)于宅基地分戶標(biāo)準(zhǔn)的確定

2.11 ? 十一、關(guān)于不予登記發(fā)證的情形

2.12 ? 十二、關(guān)于與歷史上登記結(jié)果的銜接

2.13 ? 十三、關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷的制定

2.14 ? 十四、關(guān)于避免調(diào)查與登記時(shí)間間隔長(zhǎng)影響調(diào)查成果的現(xiàn)勢(shì)性

2.15 ? 十五、關(guān)于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認(rèn)

2.16 ? 十六、關(guān)于非農(nóng)業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購(gòu)買的宅基地及房屋如何處理

2.17 ? 十七、關(guān)于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

2.18 ? 十八、關(guān)于二調(diào)時(shí)地類誤調(diào)為非建設(shè)用地，導(dǎo)致房屋位于建設(shè)用地范圍外如何處理

2.19 ? 十九、關(guān)于如何加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的規(guī)范和指導(dǎo)，提高監(jiān)理單位的業(yè)務(wù)水平

2.20 ? 二十、關(guān)于測(cè)繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結(jié)果不一致問題

2.21 ? 二十一、關(guān)于超面積的有關(guān)規(guī)定

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1.5 ? 第五章 附則

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2.1 ? 一、關(guān)于農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證的概念

2.2 ? 二、關(guān)于宅基地使用權(quán)及地上房屋的登記程序

2.3 ? 三、關(guān)于宅基地及地上房屋合法性的確定

2.4 ? 四、關(guān)于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的確定

2.5 ? 五、關(guān)于不同時(shí)期宅基地準(zhǔn)予登記范圍的確定

2.6 ? 六、關(guān)于宅基地實(shí)際使用面積超出批準(zhǔn)面積或超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的處理

2.7 ? 七、關(guān)于沒有權(quán)屬來源證明材料的宅基地取得時(shí)間的認(rèn)定

2.8 ? 八、關(guān)于房屋范圍超過宅基地準(zhǔn)予登記范圍的處理

2.9 ? 九、關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記與后期管理的銜接

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2.12 ? 十二、關(guān)于與歷史上登記結(jié)果的銜接

2.13 ? 十三、關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷的制定

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2.15 ? 十五、關(guān)于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認(rèn)

2.16 ? 十六、關(guān)于非農(nóng)業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購(gòu)買的宅基地及房屋如何處理

2.17 ? 十七、關(guān)于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

2.18 ? 十八、關(guān)于二調(diào)時(shí)地類誤調(diào)為非建設(shè)用地，導(dǎo)致房屋位于建設(shè)用地范圍外如何處理

2.19 ? 十九、關(guān)于如何加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的規(guī)范和指導(dǎo)，提高監(jiān)理單位的業(yè)務(wù)水平

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　　2.11 ? 十一、關(guān)于不予登記發(fā)證的情形

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　　2.16 ? 十六、關(guān)于非農(nóng)業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購(gòu)買的宅基地及房屋如何處理

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　　2.18 ? 十八、關(guān)于二調(diào)時(shí)地類誤調(diào)為非建設(shè)用地，導(dǎo)致房屋位于建設(shè)用地范圍外如何處理

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