土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，近年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行補(bǔ)貼和征收，刺激了很多在外經(jīng)商和外出務(wù)工的農(nóng)民回鄉(xiāng)，從而引發(fā)了各種土地糾紛。而土地糾紛表現(xiàn)的形式之一是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛。
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土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，近年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行補(bǔ)貼和征收，刺激了很多在外經(jīng)商和外出務(wù)工的農(nóng)民回鄉(xiāng)，從而引發(fā)了各種土地糾紛。而土地糾紛表現(xiàn)的形式之一是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛。
今天來(lái)看看土地轉(zhuǎn)讓法律相關(guān)事宜，土地轉(zhuǎn)讓方未取得權(quán)屬證書(shū)，也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓合同是否有效？
（１）土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書(shū)，也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效（今日推送案例）；
（２）土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書(shū)，也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效（延伸閱讀部分案例一～案例三）；
（３）土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書(shū)，也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力待定（延伸閱讀部分案例四）；
（４）土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前已經(jīng)取得權(quán)屬證書(shū)或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效（延伸閱讀部分案例五、案例六）。
可見(jiàn)，關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書(shū)，也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，最高法院的裁判規(guī)則尚不統(tǒng)一，有待未來(lái)司法實(shí)踐中進(jìn)一步予以明確。
首先，國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不是法律禁止的。但是，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要滿足一定的條件。那么，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要具備什么條件？
第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;第三，建成的房屋必須有房屋所有權(quán)證書(shū)。
轉(zhuǎn)讓人：___________________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)受讓人：___________________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)鑒于本合同甲方為本合同所指地塊土地使用權(quán)之合法擁有者，并同意轉(zhuǎn)讓該地塊的土地使用權(quán);本合同乙方同意受讓本合同所指地塊土地使用權(quán)。現(xiàn)甲乙雙方就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓本合同所指地塊土地使用權(quán)事宜，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。
１.總則
１.１ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《_________》及其它有關(guān)規(guī)定，參照國(guó)內(nèi)和_________市各開(kāi)發(fā)區(qū)的通行慣例，由甲方向乙方轉(zhuǎn)讓_________號(hào)地塊內(nèi)的部分土地使用權(quán)，用于乙方興辦_________。
１.２ 甲乙雙方必須遵守國(guó)家和地方的有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的所有法律、法規(guī)、規(guī)章及_________與土地管理部門簽訂的“土地使用權(quán)出讓合同”(以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”)。
２.雙方法律地位及有關(guān)文件
２.１ 甲方系經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)成立，負(fù)責(zé)_________土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有中國(guó)法人資格。
２.２ 乙方系經(jīng)_________國(guó)政府批準(zhǔn)成立，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)_________的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有_________國(guó)法人資格。
２.３ 甲方應(yīng)向乙方提供下列文件：
工商行政管理部門核發(fā)的甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
乙方應(yīng)向甲方提供下列文件：
(１)投資審批部門簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)證書(shū)(復(fù)印件);
(２)工商行政管理部門核發(fā)的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
３.甲方的確認(rèn)與保證
３.１ 甲方確認(rèn)并保證，甲方有權(quán)轉(zhuǎn)讓本合同所定地塊，并具有與乙方簽署本合同的完全能力。
３.２ 甲方確認(rèn)并保證，在乙方實(shí)際獲得本合同所定地塊的土地使用權(quán)之前未設(shè)置任何抵押、債權(quán)或債務(wù)，不被任何第三方追索任何權(quán)益。
４.場(chǎng)地位置和面積
甲方向乙方轉(zhuǎn)讓_________號(hào)地塊內(nèi)的部分土地使用權(quán)，作為乙方的工業(yè)建設(shè)用地。該場(chǎng)地面積共計(jì)約_________平方米(以土地管理部門勘測(cè)定界的面積為準(zhǔn))，其地理位置詳見(jiàn)《場(chǎng)地位置示意圖》。
５.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限
５.１ 本合同第４.１條所定場(chǎng)地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證載明的起始日起至______年_____月_____日止。
自乙方領(lǐng)取該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證日起，前款所述場(chǎng)地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。
５.２ 在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權(quán)。
６.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和付款方式
６.１ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為每平方米_________美元，_________平方米合計(jì)為_(kāi)________美元(ＵＳＤ_________)。
前款所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金總額最終以土地管理部門勘測(cè)定界的面積和前款所述的土地單價(jià)的乘積為準(zhǔn)，并實(shí)行多退少補(bǔ)。
６.２ 本合同雙方簽字后，乙方須按下述時(shí)間要求付清前條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金：
本合同雙方簽字日后_________天內(nèi)，即_______年______月______日前支付_______%，計(jì)_________美元(ＵＳＤ_________);本合同簽字日后_________日內(nèi)，即_______年______月______日前付清余額_______%，計(jì)_________美元(ＵＳＤ_________)。
乙方應(yīng)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金支付到甲方指定的銀行帳號(hào)：_________７.場(chǎng)地交接
７.１ 甲方應(yīng)于乙方按本合同第６.２條規(guī)定付清全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金后_________日內(nèi)，將本合同第４.１條所定場(chǎng)地交付乙方使用。場(chǎng)地交接時(shí)，甲、乙雙方的法定代表人或委托代理人應(yīng)在場(chǎng)地交接單上簽字，以示場(chǎng)地交接完畢。
７.２ 甲方應(yīng)于場(chǎng)地交付日期前_________天以書(shū)面形式通知乙方進(jìn)行場(chǎng)地交接。若乙方不按甲方書(shū)面通知所載日期進(jìn)行場(chǎng)地交接，逾期超過(guò)_________天的，視作乙方認(rèn)可本合同第４.１條所定場(chǎng)地已交接。
７.３ 在乙方支付全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，甲方交付用地，乙方具備申辦土地使用權(quán)證的全部條件后，由乙方向有關(guān)土地主管部門申辦土地使用權(quán)證，甲方將積極協(xié)助乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)證，并向_________市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。
８.場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施、條件
８.１ 除另有說(shuō)明外，本合同所稱基礎(chǔ)設(shè)施包括以下部分：
(１)供電、供水、電訊、煤氣設(shè)施管道;
(２)雨水、污水管道及接口;
(３)道路。
本合同所稱基礎(chǔ)設(shè)施管線的接口的含義如下：
(１)雨水、污水管道的接入點(diǎn);
(２)經(jīng)專業(yè)管線單位確認(rèn)的本合同第４.１條所定埸地周邊的其他基礎(chǔ)設(shè)施管線的接入點(diǎn)。
８.２ 本合同第４.１條所定場(chǎng)地為將按該地塊的平均自然標(biāo)高經(jīng)過(guò)平整、拆除地面建筑物和/或構(gòu)筑物、無(wú)地下公用設(shè)施的______用地８.３ 乙方項(xiàng)目建成投產(chǎn)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方提供雨水、污水管道的接口、以及其他基礎(chǔ)設(shè)施管線和道路。
乙方在受讓地塊內(nèi)建設(shè)施工時(shí)，場(chǎng)地應(yīng)具備供水、供電、進(jìn)出道路及場(chǎng)地平整之條件，同時(shí)甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理好有關(guān)臨時(shí)用電、用水、電話接入使用的申請(qǐng)和批準(zhǔn)手續(xù)，從接口引進(jìn)紅線內(nèi)的工程費(fèi)用和容量費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
基礎(chǔ)設(shè)施管線接口以上(包括接口)的公用設(shè)施部分由甲方建造，并承擔(dān)全部費(fèi)用;需要向有關(guān)部門辦理各類手續(xù)的，由甲方負(fù)責(zé)。
８.４ 基礎(chǔ)設(shè)施管線接口以下(包括與接口的銜接部分)的乙方自用設(shè)施部分由乙方建造，并承擔(dān)全部費(fèi)用。
乙方使用供電、供水、電訊、煤氣、雨污水排放等配套設(shè)施，應(yīng)向有關(guān)公用事業(yè)單位申請(qǐng)辦理，甲方應(yīng)提供必要協(xié)助，貼費(fèi)(增容費(fèi)、初裝費(fèi))、接裝費(fèi)及所需器材和費(fèi)用均由乙方負(fù)責(zé)。
８.５ 乙方在本合同第４.１條所定場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，不得損壞該場(chǎng)地周邊道路及其地上、地下各類公用基礎(chǔ)設(shè)施。乙方建設(shè)造成該類設(shè)施損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原樣，并承擔(dān)全部費(fèi)用及賠償由此而造成的損失。
８.６ 未經(jīng)權(quán)利人許可，乙方不得以任何理由擅自開(kāi)挖、占用本合同第４.１條所定場(chǎng)地以外的任何土地，如需臨時(shí)占用本合同第４.１條所定場(chǎng)地以外的土地和道路，須得到政府主管部門或有關(guān)土地使用者的同意。
８.７ 在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，乙方同意甲方在本合同第４.１條所定埸地內(nèi)的邊緣地帶敷設(shè)熱網(wǎng)管線，并向甲方提供施工方便，但具體實(shí)施方案甲方應(yīng)與乙方協(xié)商。
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