1.1 ? 宅基地轉讓協議書
甲方： 身份證：
乙方： 身份證：
甲、乙雙方本著責任分清、自愿有償的原則，經雙方充分的協商，現就甲方向乙方有償轉讓 之宅基地的土地使用權（長期使用）及上蓋有一層的房產所有權事宜達成如下協議，由雙方共同遵守。
甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權及上蓋有一層房產有償轉讓給乙方。
該宅基地四鄰至：東鄰：________、西鄰：__________、南鄰：_________ 、北鄰：_________ 。
雙方責任：甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。
如國家政策允許過戶，甲方無償協助乙方辦理過戶手續，有關過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負責。
乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償的全部資金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。
轉讓價格為人民幣12萬元（大寫：壹拾貳萬元整）。
本協議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權及地上建筑物的所有使用權，單方違約金為120萬元整。
未盡事宜，由雙方協商解除，所簽訂的補充和修改與本協議不可分割，具有同等的法律效力。
本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。
甲 方： ? ? ? ? ? 身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
乙 方： ? ? ? ? ? 身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
公 證 人： ? ? ? ?身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
1.2 ? 農村宅基地轉讓協議書
甲方：___身份證號碼___ 乙方：___身份證號碼___
乙方購買甲方房屋，雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守：
一、甲方轉讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米；
二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：___。
三、甲方對該房屋狀態陳述和承諾如下：
1、保證對該宅基地有處分權；如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意；
2、該房屋的抵押狀況為：___。
3、該房屋的使用狀況為：___。
四、轉讓的價格為人民幣？___元（大寫___元）。
該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付時間：________________。
七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產權、使用等作了詳細了解并已知悉。
八、甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元；乙方未按本協議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。 九、本協議一式二份，各方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
十、雙方往來通訊方式如下：
甲方：___
身份證號碼
年 月 日
乙方：___
身份證號碼
年 月 日
2 ? 宅基地轉讓糾紛
案件簡介：
原告李某的父母于上世紀80年代經批準，在大興區榆垡鎮榆垡村，建造了北房5間，后家庭分家，將此房屋分給了原告。2003年取得了宅基地使用證，2005年3月13日原告父親李某某與非本村民張某某夫婦簽訂了《賣房契約》約定，張某某夫婦以3萬元的價格，購買李某某位于“大興區榆垡鎮榆垡村，建造了北房5間”及院內物品，房款自契約簽訂日起一次付清。空口無憑，立字為據，永不反悔。
2010年5月10日原告李某將張某某、李某某訴訟，請求依法確認二被告簽訂的關于以上房屋簽訂的房屋買賣協議無效；判令被告張某某夫婦返還涉案房屋。
律師代理意見：
第一，訴爭房屋系原告父親分家分給原告，符合農村民俗；
第二，被告李某某對分家一事認可。
第三，2003年原告取得了宅基地使用權證書權利人明確；
第四，被告李某某與張某某簽訂房屋買賣契約，嚴重的侵害了原告物權。
第五，民事活動應當遵守誠實信用、等價有償原則，但并不得違反國家法律或行政法規的強制性規定。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的村民身份相聯系，不得轉讓。農村房屋買賣依賴于宅基地使用權的有效轉讓，否則該買賣行為無效。該案件，被告張某某夫婦非榆垡村經濟組織成員，均不享有該村宅基地的使用權，故該買賣契約無效。
人民法院判決：
2010年11月5日北京市大興區人民法院作出（2010）大民初字第6009號民事判決書。判決2005年3月13日原告父親李某某與非本村民張某某夫婦簽訂了《房屋買賣協議》無效。
3 ? 宅基地轉讓注意事項
對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
