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            國有劃撥土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓

            最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。

                1 ? 國有劃撥土地

                需要通過征地獲得,因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能,需要通過一系列的土地熟化過程,因而具有開發(fā)成本,正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。

                2 ? 轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的司法解釋

                最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說,國有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同,取得國有土地使用權(quán),否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無效。

                最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會現(xiàn)狀和審判實際,從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示,不輕易確認合同無效,以促進合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發(fā),對當(dāng)事人在向人民法院起訴前,已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件,又不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形,就應(yīng)當(dāng)認定合同有效。簡單來說,雙方簽訂的原為無效的協(xié)議,在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認可意思表示的行政行為之后,人民法院在審理時不作無效認定。

                3 ? 結(jié)合該司法解釋

                3.1 ? 人民法院對當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地糾紛的處理原則

              (1)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認定合同無效。
              (2)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認定合同有效。因為此時土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán),其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。
              (3)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓,并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金,從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán),但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。
              (4)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán),但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。
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