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詞條名：農村宅基地可以抵押貸款嗎詞條類別：土地百科上一條：跡地下一條：教育用地

農村宅基地可以抵押貸款嗎

2016年3月24日，人民銀行發布農村“兩權”抵押貸款試點辦法，從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求?！皟蓹唷睘檗r村承包土地的經營權和農民住房財產權。

目

錄

　　1 ? 農村宅基地開發抵押貸款試點

　　2016年3月24日，人民銀行發布農村“兩權”抵押貸款試點辦法，從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求?！皟蓹唷睘檗r村承包土地的經營權和農民住房財產權。

　　中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會中國保險監督管理委員會財政部國土資源部住房和城鄉建設部關于印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的通知

　　為依法穩妥規范推進農民住房財產權抵押貸款試點，根據《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人大常委會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》精神，現將《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（附件1）和《農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單》（附件2）印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

　　2 ? 農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法

　　第一條為依法穩妥規范推進農民住房財產權抵押貸款試點，加大金融對“三農”的有效支持，保護借貸當事人合法權益，根據《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》等政策規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發放的、在約定期限內還本付息的貸款。

　　第三條本辦法所稱試點地區是指《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》明確授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的縣（市、區）。

　　第四條借款人以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：

　　（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

　　（二）用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

　?。ㄈ┏糜诘盅旱霓r民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

　?。ㄋ模┧诘募w經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。

　　以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。

　　第五條借款人獲得的農民住房財產權抵押貸款，應當優先用于農業生產經營等貸款人認可的合法用途。

　　第六條貸款人應當統籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權價值等因素，合理自主確定農民住房財產權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農業保險或農民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。

　　第七條貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。

　　第八條貸款人應綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。

　　第九條借貸雙方可采取委托第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值。

　　第十條鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。在農民住房財產權抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費用。

　　第十一條借貸雙方要按試點地區規定，在試點地區政府確定的不動產登記機構辦理房屋所有權及宅基地使用權抵押登記。

　　第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

　　第十三條試點地區政府要加快推進行政轄區內房屋所有權及宅基地使用權調查確權登記頒證工作，積極組織做好集體建設用地基準地價制定、價值評估、抵押物處置機制等配套工作。

　　第十四條鼓勵試點地區政府設立農民住房財產權抵押貸款風險補償基金，用于分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農民基本居住權益，或根據地方財力對農民住房財產權抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。

　　第十五條鼓勵試點地區通過政府性擔保公司提供擔保的方式，為農民住房財產權抵押貸款主體融資增信。

　　第十六條試點地區人民銀行分支機構要對開展農民住房財產權抵押貸款業務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。

　　第十七條銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定農民住房財產權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持金融機構開展農民住房財產權抵押貸款業務。

　　第十八條保險監督管理機構要加快完善農業保險和農民住房保險政策，通過探索開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持。

　　第十九條各試點地區試點工作小組要加強統籌協調，靠實職責分工，扎實做好轄內試點組織實施、跟蹤指導和總結評估。試點期間各省年末形成年度試點總結報告，要于每年1月底前（遇節假日順延）以省級人民政府名義送試點指導小組。

　　第二十條人民銀行分支機構會同銀行業監督管理機構等部門加強試點監測、業務指導和評估總結。試點縣（市、區）應提交季度總結報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同銀監局匯總于季后20個工作日內報送試點指導小組辦公室，印送指導小組各成員單位。

　　第二十一條各銀行業金融機構可根據本辦法有關規定制定農民住房財產權抵押貸款管理制度及實施細則，并抄報人民銀行和銀行業監督管理機構。

　　第二十二條對于以農民住房財產權為他人貸款提供擔保的，可參照本辦法執行。

　　第二十三條本辦法由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋。

　　第二十四條本辦法自發布之日起施行。

　　3 ? 宅基地能否抵押解讀

　　雖然目前一系列中央文件都規定可以進行農民住房財產權抵押試點，如十八屆三中全會決定規定要“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，今年中央1號文件《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確要求“改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”等。但是筆者認為目前中央文件允許試點的只是農民“住房”財產權的抵押，而不是“住宅”財產權的抵押。農民“住房”財產權不應包括宅基地，住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押。

　　3.1 ? 一、我國的法律目前明確禁止宅基地抵押

　　盡管房子和宅基地都是農民的財產權，但農民對房屋享有的是所有權，享有占有、使用、收益、處分的權利，對宅基地沒有收益和處分的權利，如《物權法》第一百五十二條明確規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。同時，我國法律還明確禁止宅基地的抵押，如《物權法》第一百八十四條明確規定：“下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外……”，《擔保法》第三十七條規定下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……”等。另外，我國出臺的其他相關法律、法規、規章以及規范性文件也從來沒有允許宅基地可以抵押。

　　3.2 ? 二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

　　有觀點認為房地一體，不可分割，認為“房隨地走”或者“地隨房走”，因此房屋所有權抵押的，土地權利應當一并抵押，或者說土地權利抵押的，房屋所有權應當一并抵押。這種觀點從法理上看是正確的，但是不符合我國目前房地分離管理的體制，不適用于宅基地。相關法律對房、地一并抵押的規定并不包括宅基地。如《擔保法》第三十六條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”，可以看出該條規定的只是針對國有土地使用權及經營性的集體建設用地使用權，不包括宅基地使用權。再如《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”。該條也只是規定了建設用地使用權及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用權。

　　4 ? 農村宅基地抵押貸款試點

　　之前有相關規定表示，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。也就是說，按照這一規定的說法，農村宅基地是不能用來作抵押辦理貸款的，但這種禁制現已被打破。

　　2016年3月24日，人民銀行發布農村“兩權”（農村承包土地的經營權和農民住房財產權）抵押貸款試點辦法。該辦法將在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施。

　　另外，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的借款人，應滿足以下條件：

　　具有完全民事行為能力；

　　擁有良好的信用記錄；

　　用作抵押的房屋所有權和宅基地使用權沒有權屬爭議，并擁有相關部門頒發的權屬證明，且未列入征地、拆遷范圍內；

　　有固定的居住場所；

　　所在的集體經濟組織出具書面同意書；

　　以共有農民住房抵押的，還需共有人出具書面同意書。

　　注：農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行向符合條件的農民住房所有人發放的、在約定期限內還本付息的貸款。

　　5 ? 案例農村宅基地可以抵押貸款嗎

　　5.1 ? 【基本案情】

　　2007年，王某進貨為由，向銀行借款5萬元，以其農村宅基地上所建房屋作為抵押，并用房地證辦理了抵押登記，借款到期后，王某無力償還，現銀行欲主張房屋的優先受償。

　　5.2 ? 【爭議焦點】

　　農村宅基地上的房屋能否抵押？銀行能否主張對抵押房產的優先受償？庭內討論有二種不同意見。

　　第一種意見認為王某與銀行簽訂的抵押合同無效，銀行不能主張優先受償。我國《物權法》第一百八十四條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外?？梢?，農村宅基地抵押是禁止的。首先，我國實行“房地一體”原則，處分農村房屋，必然涉及到該房屋所占用范圍內的宅基地，而宅基地屬于集體所有，是法律規定的禁止抵押物，而宅基地上的房屋是宅基地上的定作物，無法與宅基地向分割而獨立存在；其次，如果農村房屋提供抵押，則把房屋所有權與土地使用權剝離了開來，與法不符；最后，我國農村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果將宅基地上的房屋抵押，抵押權實現后，抵押人可能會居無定所，不利于穩定。故該抵押合同無效，銀行則不能主張優先受償。

　　第二種意見認為該抵押合同有效，銀行能主張優先受償。《中華人民共和國土地管理法》規定，農村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請宅基地的，不予批準?？梢?，村民出租、出售房屋，法律并無禁止性規定，既然可以出租、出售，那么用于抵押也應當許可。一方面，雖然處分農村房屋，必然涉及到該房屋所占用范圍內的宅基地，但不妨礙抵押合同的有效性；另一方面，銀行只能對宅基地上的房產的材料的價值享有優先受償，對宅基地則無權處理，既然抵押人的抵押是自愿行為，則應承擔相應權利義務。本案中，王某作為抵押人，用自己所有的房屋為借款提供抵押擔保，應當在抵押物（限于房屋的材料價值）范圍內，向銀行承擔抵押擔保的責任。

　　5.3 ? 【案件評析】

　　同意第二種意見，農村房屋抵押應當有效，銀行能主張對房產的優先受償，但也存在一定的限制。理由如下：

　　首先，抵押是指債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權人的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的法律行為。我國《擔保法》規定，抵押人所有的房屋和其他地上定著物，可以抵押?？梢?，農民以其宅基地上的房屋抵押應當是有效的，但該法還規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押。

　　其次，雖然宅基地上的房屋抵押是有效的，但抵押權的效力不能及于該房屋占用范圍內的宅基地使用權，一旦債務人不能清償到期債務，債權人只能以抵押房屋的建筑材料作為動產優先受償，這樣將房屋拆除而以建筑材料還債，無疑大大降低了房屋的價值，這是當事人都不愿的事。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。據此，用農村房屋作抵押，銀行實現抵押權也存在法律禁止規定，但不能因此否定銀行享有的優先受償權。

　　最后，農民所有的房屋，法律規定可以出租、出售，那么用于抵押也應當許可，但應承擔相應權利義務，雖然處分農村房屋，涉及到該房屋所占用范圍內的宅基地，但不妨礙抵押合同的有效性，只是存在法律對宅基地的禁止性規定，銀行只能對宅基地上的房產的材料的價值享有優先受償，對宅基地則無權受償，而對于銀行來說，這種抵押方式也存在相當的風險。本案一審宣判后，王某未提出上訴。

　　5.4 ? 【法官提醒】

　　現實農村中，用宅基地上的住房抵押貸款屢見不鮮，但抵押權的效力不能及于該房屋占用范圍內的宅基地使用權，一旦債務人不能清償債務，債權人只能以抵押房屋的建筑材料作為動產優先受償且執行中還存在法律禁止性規定。因此，用宅基地上的房屋作抵押是存在風險的。

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農村宅基地可以抵押貸款嗎

1 ? 農村宅基地開發抵押貸款試點

2 ? 農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法

3 ? 宅基地能否抵押解讀

3.1 ? 一、我國的法律目前明確禁止宅基地抵押

3.2 ? 二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

4 ? 農村宅基地抵押貸款試點

5 ? 案例農村宅基地可以抵押貸款嗎

5.1 ? 【基本案情】

5.2 ? 【爭議焦點】

5.3 ? 【案件評析】

5.4 ? 【法官提醒】

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3.1 ? 一、我國的法律目前明確禁止宅基地抵押

3.2 ? 二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

4 ? 農村宅基地抵押貸款試點

5 ? 案例農村宅基地可以抵押貸款嗎

5.1 ? 【基本案情】

5.2 ? 【爭議焦點】

5.3 ? 【案件評析】

5.4 ? 【法官提醒】

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