詞條信息

詞條名：上海市房地產登記條例詞條類別：土地百科上一條：新疆棉花主產地下一條：十八億畝紅線

上海市房地產登記條例

目

錄

　　1 ? 上海市房地產登記條例實施意見

　　《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》）已經上海市第十屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，將于1996年3月1日起施行。為加強房地產權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，根據《條例》的有關規定，提出如下實施意見：

　　一、登記機構設置

　　（一）區、縣房地產登記機構按照政府決策設職能同執行性職能分開的原則設置。

　　對已實行房屋、土地管理機構合并的區、縣，由區、縣房地局作為本區、縣房地產登記的主管部門，主要承擔政府對房地產登記的協調、監督和管理職能。同時，可建立事業單位性質的房地產登記機構，受政府及其行政部門的委托承擔各區、縣房地產登記發證的具體事務性工作。

　　（二）房屋、土地管理體制尚未改革的區、縣，可由區、縣政府先組織設立臨時過渡性登記機構，認真搞好本轄區內的房地產登記工作。在設置過渡性登記機構時，要充分考慮與今后房屋、土地合一的管理體制相銜接。

　　（三）各區、縣房地產登記機構的人員編制，由各區、縣政府確定。區、縣房地產登記機構業務上受市房地產登記處領導。

　　二、登記辦理范圍市房地產登記處和區、縣房地產登記機構受市房地局委托，負責辦理規定范圍內的房地產登記工作。

　　（一）區房地產登記機構辦理本行政區域內新建非商品房的土地使用權和房屋所有權初始登記，內銷高標準商品房、內銷商品房的土地使用權和房屋所有權登記，公有住宅出售后的土地使用權和房屋所有權登記；辦理上列范圍內相應的土地使用權和房屋所有權變更登記及注銷登記，房地產其他權利登記；負責本行政區域內土地使用權和房屋所有權登記的數據統計，信息匯總及定期上報。

　　（二）縣房地產登記機構辦理本行政區域內除涉外用地和50畝以上項目外的各類土地使用權和房屋所有權登記、房地產其他權利登記。

　　（三）浦東新區房地產登記機構辦理浦東新區范圍內的各類土地使用權和房屋所有權登記和非涉外房地產其他權利登記。

　　（四）市房地產登記處辦理全市除浦東新區和各區、縣房地產登記機構辦理范圍以外的各類土地使用權和房屋所有權登記和房地產其他權利登記。

　　（五）市屬農場范圍內及金山石化地區的土地使用權、房屋所有權登記和房地產其他權利登記，由市房地產登記處分別委托市農場局和金山石化地區房地產登記機構辦理。

　　上述辦理范圍，市房地局可視實際情況進行調整。

　　三、房地產權證房地產權證采用不同顏色實行分類發放和管理。

　　（一）綠色權證：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。

　　（二）紅色權證：頒發給集體所有土地上的房地產權利人，該證所記載的房地產不能進入房地產市場。

　　（三）黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產技規定辦理補地價等有關手續后，可進入房地產市場。

　　房地產權證發證單位為市房地局，填證單位為市或區、縣房地產登記機構。房地產權證主要記載下列內容：

　　（一）權利人的情況；

　　（二）土地使用權情況；

　　（三）房屋所有權情況；

　　（四）房地產其他權利情況。

　　四、登記收費在登記收費標準未調整前，房地產權利人暫按現行標準交納登記費用。登記收費標準的調整由市房地局提出方案，由市物價局會市財政局審定。資金管理根據市財政局有關規定執行。

　　2 ? 上海市房地產登記條例全文

　　2.1 ? 第一章總則

　　第一條為了規范本市房地產登記行為，保障房地產交易安全，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的房地產登記。

　　第三條本條例所稱房地產登記，是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。

　　本條例所稱房地產權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利等房地產權利的自然人、法人和其他組織。

　　第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市房地產行政主管部門，負責房地產登記管理工作。

　　市房地資源局所屬的上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區、縣房地產登記處受市登記處委托，具體辦理房地產登記事務。

　　區、縣房地產管理部門協助市房地資源局對區、縣房地產登記工作實施監督管理。

　　第五條市房地資源局應當建立全市統一的房地產登記冊和登記信息系統，制作統一的房地產權證書和登記證明，并制定房地產登記技術規范。

　　房地產登記機構應當按照房地產登記技術規范和登記信息系統的要求，對房地產登記冊進行記載、公示。

　　房地產登記工作人員應當經統一考核合格后，持證上崗。

　　2.2 ? 第二章一般規定

　　第六條因下列情形之一進行房地產登記，有關當事人雙方應當共同申請：

　　（一）買賣；（二）交換；（三）贈與；（四）抵押；（五）設典；（六）法律、法規規定的其他情形。

　　第七條因下列情形之一進行房地產登記，由房地產權利人申請：

　　（一）以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權；（二）經批準取得集體所有的非農業建設用地使用權；（三）新建房屋；（四）繼承、遺贈；（五）行政機關已經發生法律效力的土地使用權爭議處理決定；（六）人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解；（七）仲裁機構已經發生法律效力的裁決、調解；（八）本條例第三十二條所列情形；（九）法律、法規規定的其他情形。

　　第八條兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。

　　第九條當事人委托代理人申請房地產登記的，代理人應當提交當事人的委托書。

　　第十條申請房地產登記的，應當提交規定的申請登記文件。申請人提交的申請登記文件齊備的，房地產登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，房地產登記機構應當書面告知補正要求，申請登記文件補齊日為受理日。

　　第十一條房地產登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日。

　　第十二條申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容公示前，撤回登記申請。

　　第十三條依法登記的房地產權利受法律保護。

　　未經登記的房地產不得轉讓。

　　同一房地產上設定兩個以上的房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的，依房地產登記冊記載的登記日的先后確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

　　第十四條土地使用權未經初始登記的，該土地范圍內的其他房地產權利不予登記。

　　房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。

　　有下列情形之一的，房地產登記機構應當作出不予登記的決定：

　　（一）房地產權屬爭議尚未解決的；（二）不能提供有效的房地產權屬證明的；（三）非法占用土地的；（四）屬違法建筑或者臨時建筑的；（五）法律、行政法規規定不予登記的，或者不符合本條例規定的其他登記條件的。

　　第十五條有下列情形之一的，有關國家機關可以將已經發生法律效力的文件向房地產登記機構辦理登記：

　　（一）人民法院、行政機關對土地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施；

　　（二）行政機關依法作出征用集體所有土地、批準建設用地、房屋拆遷許可、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定。

　　第十六條房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案。

　　第十七條房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記文件或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件，對房地產登記冊進行記載，并永久保存。

　　房地產登記冊應當對房地產的坐落，房地產權利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權取得的方式、期限和用途，房地產他項權利，房地產權利的限制等進行記載。

　　房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載不一致的，以房地產登記冊為準。

　　第十八條房地產權利人發現房地產登記冊的記載有誤的，可以申請更正。申請更正的事項涉及第三人房地產權利的，有關的權利人應當共同申請。

　　房地產登記機構發現房地產登記冊的記載有誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規定期限內辦理更正手續；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據申請登記文件或者有效的法律文件對房地產登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人。

　　第十九條房地產權利的利害關系人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的文件，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載于房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。

　　第二十條土地使用權、房屋所有權的房地產權證，由市房地資源局頒發。房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的登記證明，由市登記處頒發。

　　房地產權證書、登記證明是房地產登記的憑證，不得涂改。

　　房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換發。房地產登記機構換發房地產權證書、登記證明前，應當查驗并收回原房地產權證書、登記證明。

　　房地產權證書、登記證明滅失的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請補發，補發的房地產權證書、登記證明上應當注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。

　　第二十一條房地產登記冊可以公開查閱、抄錄和復印；申請登記文件可以供有關當事人查閱、抄錄和復印。具體辦法由市人民政府規定。

　　2.3 ? 第三章土地使用權和房屋所有權登記

　　第一節初始登記

　　第二十二條以出讓、租賃方式取得土地使用權的，房地產權利人應當申請土地使用權初始登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）土地使用權出讓合同或者土地租賃合同；（四）地籍圖；（五）土地勘測報告。

　　以出讓方式取得土地使用權的，房地產權利人申請土地使用權初始登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交已付清土地使用權出讓金的證明。

　　出讓、租賃土地使用權年限屆滿后，經批準續期的，房地產權利人應當重新辦理土地使用權初始登記。

　　第二十三條以劃撥方式取得土地使用權或者依法取得集體所有的非農業建設用地使用權的，房地產權利人應當申請土地使用權初始登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）建設用地批準文件；（四）地籍圖；（五）土地勘測報告。

　　第二十四條符合下列條件的土地使用權初始登記申請，應當準予登記：

　　（一）申請人是土地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批準文件記載的土地使用人；

　　（二）申請登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與土地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批準文件、地籍圖、土地勘測報告的記載一致；

　　（三）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突；

　　（四）不屬于本條例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十五條新建房屋竣工驗收合格后，房地產權利人應當申請房屋所有權初始登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

　　第二十六條符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：

　　（一）申請人是房地產登記冊記載的土地使用權人；

　　（二）申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數、層數、建筑面積符合建設工程規劃許可證的規定并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告一致；

　　（三）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突；

　　（四）不屬于本條例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十七條房地產登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

　　第二節轉移登記

　　第二十八條經登記的房地產有下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請轉移登記：

　　（一）買賣；（二）交換；（三）贈與；（四）繼承、遺贈；（五）法律、法規規定的其他情形。

　　第二十九條申請房地產轉移登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）證明房地產權屬發生轉移的文件；（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

　　第三十條符合下列條件的房地產轉移登記申請，應當準予登記：

　　（一）轉讓人是房地產登記冊記載的權利人，受讓人是有關證明文件中載明的受讓人；

　　（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記冊的記載范圍內；

　　（三）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突。

　　第三十一條房地產登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

　　第三節變更登記

　　第三十二條經登記的房地產有下列情形之一的，房地產權利人應當在事實發生后申請變更登記：

　　（一）房地產用途發生變化的；（二）房地產權利人姓名或者名稱發生變化的；（三）土地、房屋面積增加或者減少的；（四）房地產分割、合并的；（五）法律、法規規定的其他情形。

　　第三十三條申請房地產變更登記應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）證明發生變更事實的文件；（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

　　第三十四條符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：

　　（一）申請人是房地產登記冊記載的權利人；

　　（二）申請變更登記的房地產在房地產登記冊的記載范圍內；

　　（三）申請變更登記的內容與有關文件證明的變更事實一致；

　　（四）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突。

　　第三十五條房地產登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

　　第四節注銷登記

　　第三十六條房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產權利人應當在滅失事實發生后申請注銷房地產登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）房屋滅失的證明。

　　第三十七條以出讓、租賃等方式取得的土地使用權依法終止的，原土地使用權人應當申請注銷房地產登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）證明土地使用權依法終止的文件。

　　第三十八條土地使用權、房屋所有權因拋棄而終止的，房地產權利人應當申請注銷房地產登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書。

　　第三十九條符合下列條件的注銷房地產登記申請，應當準予登記：

　　（一）申請人是房地產登記冊記載的房地產權利人；

　　（二）申請注銷登記的房地產在房地產登記冊的記載范圍內；

　　（三）申請注銷登記的事項與房地產登記冊的記載不沖突。

　　第四十條房地產登記機構應當自受理注銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將注銷事項記載于房地產登記冊，并書面通知申請人，原房地產權證書作廢；不符合規定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請人。

　　第四十一條房屋滅失或者土地使用權依法終止后，當事人未申請注銷登記的，房地產登記機構可以依據有關部門提供的證明文件，將注銷事項記載于房地產登記冊，原房地產權證書作廢。

　　第四十二條土地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的征收、收回、沒收等行為終止的，由有關行政機關、人民法院持已經發生法律效力的文件辦理注銷房地產登記。房地產登記機構應當將注銷事項記載于房地產登記冊，原房地產權證書作廢。

　　2.4 ? 第四章房地產他項權利登記

　　第四十三條有下列情形之一的，當事人應當申請房地產他項權利設定登記：

　　（一）抵押；（二）設典；（三）其他依照法律、行政法規設定的房地產他項權利。

　　第四十四條申請房地產抵押權設定登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）抵押擔保的主債權合同；（五）抵押合同。

　　第四十五條申請房地產典權登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產權證書；（四）設典合同。

　　第四十六條經登記的房地產他項權利發生轉移、變更或者依法終止的，當事人應當申請轉移登記、變更登記、注銷登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）房地產他項權利登記證明；（四）證明房地產他項權利發生轉移、變更或者終止的文件。

　　第四十七條符合下列條件的房地產他項權利登記的申請，應當準予登記：

　　（一）申請人是設定房地產他項權利的當事人，且其中一方是房地產登記冊記載的房地產權利人；

　　（二）申請登記的房地產在房地產登記冊的記載范圍內；

　　（三）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突。

　　第四十八條房地產登記機構應當自受理房地產他項權利登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記冊，并通知房地產他項權利登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產他項權利注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

　　2.5 ? 第五章預告登記

　　第四十九條房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

　　（一）預購商品房以及按照市人民政府有關規定進行預購商品房的轉讓；

　　（二）以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓；

　　（三）以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓；

　　（四）法律、法規規定的其他情形。

　　應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。

　　經預告登記后，當事人取得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優先請求權。

　　本條第一款所列情形的預告登記，自房屋所有權初始登記之日起滿兩年，當事人未申請土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利登記的，該預告登記失效；本條第二款規定的預告登記，自登記之日起滿兩年，當事人未申請土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利登記的，該預告登記失效。

　　第五十條申請預購商品房預告登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）商品房預售合同。

　　預購商品房發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十一條預購商品房未經預告登記的，或者不符合市人民政府有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。

　　已經預告登記的預購商品房不得重復辦理預告登記。

　　第五十二條申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）商品房預售合同；（四）抵押擔保的主債權合同；（五）抵押合同。

　　預購商品房抵押權發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十三條預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房抵押權的預告登記。

　　第五十四條申請房屋建設工程抵押權預告登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規劃許可證；（五）房屋建設工程總承包合同或者施工總承包合同；（六）抵押擔保的主債權合同；（七）抵押合同。

　　房屋建設工程抵押權發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十五條單方申請預告登記，應當提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）證明房地產權利變動的法律關系已經形成的文件。

　　第五十六條經預告登記的房地產權利依法終止的，當事人應當申請注銷預告登記，并提交下列文件：

　　（一）申請書；（二）身份證明；（三）證明經預告登記的房地產權利終止的文件。

　　第五十七條符合下列條件的預告登記及其注銷登記的申請，應當準予登記：

　　（一）申請登記的房地產在房地產登記冊的記載范圍內；

　　（二）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突；

　　（三）申請人符合本條第二款的規定。

　　預告登記及其注銷登記的申請人應當符合下列規定：

　　（一）申請預購商品房預告登記的，申請人一方應當是商品房預售許可證記載的房地產開發企業，另一方應當是商品房預售合同載明的預購人；

　　（二）申請預購商品房轉讓預告登記的，申請人一方應當是房地產登記冊記載的商品房預購人，另一方應當是預購商品房轉讓合同載明的受讓人；

　　（三）申請預購商品房抵押權預告登記的，申請人應當是設定預購商品房抵押權的當事人，且抵押人是房地產登記冊記載的商品房預購人；

　　（四）申請房屋建設工程抵押權預告登記的，申請人應當是設定房屋建設工程抵押權的當事人，且抵押人是房地產登記冊記載的土地使用權人；

　　（五）申請注銷預告登記的，申請人應當是原預告登記的當事人；

　　（六）單方申請預告登記的，申請人應當是房地產權利變動法律文件記載的一方當事人。

　　第五十八條房地產登記機構應當自受理預告登記及其注銷登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記冊，并書面通知當事人；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

　　第五十九條新建商品房所有權初始登記后，商品房預購人應當申請房地產轉移登記。預購商品房設定抵押的，房地產轉移登記后，其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

　　第六十條新建房屋所有權初始登記后，其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

　　房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時，其抵押物范圍不包括已經辦理預告登記的預購商品房。

　　2.6 ? 第六章法律責任

　　第六十一條房地產登記機構及其工作人員違反本條例規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。

　　第六十二條房地產登記申請人提交錯誤、虛假的申請登記文件或者申請登記異議不當，給房地產權利人造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第六十三條當事人偽造房地產權證書的，由市房地資源局依法沒收偽造的房地產權證書，并移送司法機關處理。

　　第六十四條市房地資源局和市、區縣房地產登記處的直接負責的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第六十五條當事人對市房地資源局、市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　2.7 ? 第七章附則

　　第六十六條對本市房地產總登記時應當登記而未登記的土地使用權和房屋所有權，當事人可以憑房地產權屬來源證明，向房地產登記機構申請登記。

　　房地產登記機構受理登記申請后，應當向有關部門核查，并將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告；公告六個月期滿無異議的，應當核準當事人的登記申請。

　　第六十七條本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效。

　　第六十八條本條例自2003年5月1日起施行。

　　3 ? 上海市房地產登記條例解讀及案例分析

　　為貫徹落實《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）中對不動產登記的相關規定，上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2008年12月25日修訂通過了《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》），將于2009年7月1日起施行。新修訂的《條例》在總結實踐經驗的基礎上，按照物權法的規定，對原條例作了進一步的補充和完善，為解決以往房地產登記實踐中的一些新問題提供了法律依據。

　　新修訂《條例》的主要內容作如下解讀：

　　一、房地產登記日

　　相關條款：第十四條第一款

　　【解讀】

　　《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產登記事項記載于登記簿的日期作為登記日。

　　【案例】

　　甲購買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產買賣合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產登記機構申請產權過戶登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，并出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產的產權人為甲，至此該房屋的產權人由乙變為甲，登記日即為2009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。

　　二、房地產登記的基本單元

　　相關條款：第八條

　　【解讀】

　　由于以往缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商采取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，以及私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，并向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經修訂，明確了房地產登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

　　具體來說：（1）土地以宗地為基本單元。（2）居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經登記的維持原狀。（3）非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

　　【案例】

　　某房地產開發商開發建設一幢綜合樓，規劃管理部門批準一層為商場，建筑面積1000平方米。開發商擅自將商場分割成若干個建筑面積30-40平方米的單元，并向社會做公開出售廣告。

　　因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產登記機構不能辦理該商鋪的房地產登記。所以，購房者要理智購房，對此類售房廣告應謹慎對待。

　　三、附有違法建筑的房地產不能辦理登記

　　相關條款：第二十條第二款、第二十一條第四款

　　【解讀】

　　附有違法搭建的房地產改變了登記簿記載的房屋的物理狀態以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建筑的房屋，房地產登記機構應作出不予登記的決定。

　　附有違法建筑的房屋，當事人拆除了違法建筑、恢復原狀后，經執法機構核查并出具已完成整改的證明文件，且房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載后，房地產登記機構方可辦理房地產登記。

　　【案例】

　　李女士欲購買一幢花園別墅，經實地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產權人簽訂房屋買賣合同后，雙方當事人到房地產交易中心辦理過戶登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產登記機構在房地產登記簿上進行記載。根據新《條例》的規定，房地產登記機構不予受理登記申請。只有在違法建筑拆除后，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明文件，才能申請產權過戶登記。因為違法的建筑是不受法律保護的。當事人應將違法建筑拆除后，行政執法機構到現場出具已完成整改的證明文件，登記機構方能辦理登記。

　　這個案例告訴購房者，在實地看房時，要核對產權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買賣合同。

　　四、損壞承重結構的房屋整改后方能辦理登記

　　相關條款：第二十一條第三款

　　【解讀】

　　當事人損壞房屋承重結構的行為雖然沒有改變當事人對其不動產擁有所有權，但存在安全隱患，是有質量瑕疵的交付，應當予以制止。為此，新《條例》規定房地產登記機構應當將行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定載入登記簿加以公示。行政執法機構應督促當事人整改。

　　當事人已完成整改的，行政執法機構應當出具證明文件，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載；當事人在辦理房地產轉移、抵押登記時，應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

　　【案例】

　　王先生購買了一套新建商品房，房屋交付后遂開始裝修，同時王先生和出售方共同向房地產所在地的房地產交易中心申請辦理產權證。在裝修期間，王先生將主臥室和陽臺之間的承重墻打掉。物業公司發現后經勸阻、制止無效，遂向行政執法機構報告，經行政執法機構認定屬損壞承重結構的行為，并向王先生開出了限期整改通知書，房地產登記機構根據損壞承重結構的認定作了文件記載。幾天后，王先生去登記機構詢問產權證辦理進展，被告知王先生須將損壞的承重結構整改完畢后，并由行政執法機構出具已完成整改的證明文件，方可取得房地產權證。于是，王先生請裝修施工人員重砌了承重墻，行政執法機構驗收后，向王先生出具了已完成整改的證明文件，并將證明文件向房地產登記機構作了登記。數日后，王先生順利地拿到了產權證。

　　這個案例告訴人們，不要損壞房屋的承重結構，否則對己對他人都將產生不利的后果。

　　五、更正登記

　　相關條款：第六十一條、第六十二條、第六十三條

　　【解讀】

　　新《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。（2）如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關系人可以直接申請更正登記。（3）房地產登記機構受理了更正申請后，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程序完成后，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。

　　【案例】

　　某房地產權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書，證明該房屋由張三的兩個兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有權人記載為張甲、張乙。張三的另一個兒子張丙知道后，向公證機構反映公證失實，要求糾正，公證機構撤銷了公證書。此時，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。

　　六、異議登記

　　相關條款：第六十五條、第六十六條、第六十七條、第六十八條

　　【解讀】

　　《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）不能直接進行更正登記的，利害關系人可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。（2）申請人在異議登記之日起十五日內，未提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效；提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向登記機構提交有關受理通知書，異議登記效力繼續保持。（3）權屬爭議處理完畢后，如果異議申請人確為房地產權利人，可憑生效法律文書申請更正登記。如果申請人不是房地產權利人，房地產登記簿記載的房地產權利人可以憑生效的法律文書申請注銷異議登記。（4）異議登記后，登記機構需中止辦理正在審核中的該房地產的轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理該房地產新的相關登記；（5）為了避免申請人惡意重復異議登記，損害房地產權利人的合法利益，原申請人就同一事項不能重復申請異議登記。

　　【案例】

　　在前面關于更正登記的例子中，如果張甲、張乙不同意張丙的更正要求，不愿與張丙一起去登記機構辦理更正登記，張丙只得向法院提起訴訟，但又擔心張甲、張乙搶在法院受理訴訟之前將房屋賣給他人。此時，張丙可以持公證機構撤銷張甲、張乙繼承權公證書的文件，以及自己是張三繼承人之一的證明文件（如戶口簿、戶籍證明等），先到登記機構申請辦理異議登記。張丙在異議登記申請之日起的15日內向法院提起房屋權屬爭議的訴訟。當法院受理訴訟后，張丙及時將受理通知書提交給了登記機構，此時異議登記繼續有效。登記機構也不受理張甲、張乙的轉移登記申請。訴訟結束后，法院支持張丙，張丙憑法院判決生效的法律文書向登記機構申請了更正登記。

　　七、預告登記

　　相關條款：第五十一條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第五十九條、第六十條

　　【解讀】

　　《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定文件辦理。（2）期房和現房的交易合同均可辦理預告登記。（3）未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，不予登記。（4）預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進行登記之日起三個月。（5）商品房初始登記后，開發企業與預購人應當共同申請轉移登記。（6）在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時，抵押物范圍應當扣除已經辦理預告登記的預購商品房、業主共有的房地產、不屬于開發企業所有的公益性公共服務設施的房地產。（7）預告登記失效后，當事人申請注銷預告登記的，應提交預告登記有關當事人的書面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

　　【案例】

　　甲在市中心有一套公寓，打算出售給乙，雙方簽訂了買賣合同。一方面乙暫時未能籌措到足夠的資金，另一方面甲新購的住房因裝修尚未完成無法搬遷，而且甲現在的公寓地段較好，也希望盡可能多使用一段時間，于是雙方一致同意先不辦理過戶登記手續，待半年后乙付清款項再過戶。但乙擔心甲日后變卦，將該公寓賣給出價更高的其它買家并搶先登記，要求先辦理預告登記，甲同意，于是甲乙雙方共同到登記機構申請預告登記。登記機構予以預告登記后，乙對該公寓的優先權就得到了保障。過了一段時間，丙欲以更高的價格向甲購買該公寓，雙方簽訂合同后共同到登記機構申請登記。但由于乙已經預告登記，通過預告登記維護了自己的優先權，登記機構對丙不予登記。半年后，乙按照約定提出正式轉移房地產權利的過戶登記申請，成為了該房地產真正的產權人。

　　八、房地產權證的補辦

　　相關條款：第十八條第二款

　　【解讀】

　　房地產權證書是合法擁有房地產權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發房地產權證書。為避免利用補證進行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產權證書的，增加了在市房屋、土地行政管理部門門戶網站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿無異議或者異議不成立的，才可補發。補發的房地產權證書上注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書作廢。

　　【案例】

　　甲是某處房地產登記權利人，因經營需要，擬將該房地產向銀行抵押貸款，在辦理相關手續時發現房地產權證不知何時丟失了。甲向登記機構查詢后發現，其房地產還沒有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產登記機構提出補證申請，同時通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門門戶網站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議，房地產登記機構向其補發了房地產權證。其補發的房地產權證被注明“補發”字樣，登記機構同時告知甲，其原房地產權證作廢。