1 ? 土地流轉(zhuǎn)信托
是指在堅(jiān)持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
土地流轉(zhuǎn)信托，是指在堅(jiān)持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
土地信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機(jī)制的必然需求，也是促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路 。
由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)的比較效益低下、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工增多等原因，土地拋荒在全國范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會(huì)危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會(huì)緊缺的耕地資源閑置浪費(fèi)等現(xiàn)象，也不利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的順利展開。在此情況下，土地信托順勢而生，同時(shí)，土地信托激活農(nóng)地流轉(zhuǎn) 。
城鎮(zhèn)化東風(fēng)越刮越強(qiáng)之時(shí)，在湖南益陽、浙江紹興等地開展多時(shí)的土地信托開始探出頭，尋求東風(fēng)滋養(yǎng)。但城鎮(zhèn)化東風(fēng)能否解土地信托之渴，尚有不少疑問。
土地流轉(zhuǎn)信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機(jī)制的必然需求，也是促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路。土地信托制的有效推行必將對新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
2 ? 土地流轉(zhuǎn)信托模式
土地流轉(zhuǎn)信托雖然也有“信托”二字，在實(shí)務(wù)中信托公司并非唯一的操作方，信托公司參與土地流轉(zhuǎn)信托則是信托公司作為受托管理者，受托管理農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個(gè)人的土地承包經(jīng)營權(quán)。
土地流轉(zhuǎn)信托的關(guān)鍵因素分析，信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，如果要大規(guī)模開展土地流轉(zhuǎn)信托，信托報(bào)酬的收取比例以及具體來源，這應(yīng)當(dāng)是各家信托公司關(guān)心的首要問題。
需要明確的是，信托公司的信托報(bào)酬只能來自于土地流轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信托公司對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，產(chǎn)生了“增值收益”。
信托公司收取信托報(bào)酬方可得到委托人（即原土地承包權(quán)所有人）的認(rèn)可，信托公司才有長期收取信托報(bào)酬的理由。
這就對信托公司的“土地流轉(zhuǎn)信托”管理專業(yè)能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
那么，土地流轉(zhuǎn)的“增值收益”是如何產(chǎn)生的呢？首先，土地集約型經(jīng)營，就具備了比土地零碎經(jīng)營更好的經(jīng)營基礎(chǔ)。但需要注意的是，這僅僅是基礎(chǔ)，但并非必然。土地集約型經(jīng)營，也需面臨種植、產(chǎn)品銷售等諸多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并非易事。
土地流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)營狀況，這是整個(gè)信托計(jì)劃成敗的關(guān)鍵，也是信托公司能否長期合理獲取信托報(bào)酬的關(guān)鍵。
3 ? 政策導(dǎo)向
中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議公報(bào)指出：“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。”
這樣三中全會(huì)形成的決議有三個(gè)亮點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)了“治理”，就是強(qiáng)調(diào)公開、透明、民主、法治；建設(shè)現(xiàn)代財(cái)政制度，即現(xiàn)代公共財(cái)政，是透明的，是受人民監(jiān)督的；要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這意味著未來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會(huì)有重大改革，土地價(jià)值和土地收益分配要更多向農(nóng)民傾斜。當(dāng)然土地流轉(zhuǎn)信托市場也會(huì)發(fā)生重大突破。政策支持是土地流轉(zhuǎn)信托能夠循序推進(jìn)的重要信號(hào)。
土地流轉(zhuǎn)信托涉及到土地確權(quán)以及地方政府、產(chǎn)業(yè)資本和農(nóng)民多方利益的協(xié)調(diào)，在現(xiàn)實(shí)中推動(dòng)起來比較困難。此次十八屆三中全會(huì)釋放出了加速推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利的信息，這與土地流轉(zhuǎn)信托的服務(wù)理念趨同，也會(huì)刺激信托公司推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托的研究。
4 ? 土地信托
土地信托在國外已頗有歷史。但國內(nèi)，由于農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)尚處于分離狀態(tài)，加上流轉(zhuǎn)費(fèi)用過低，土地信托試點(diǎn)推進(jìn)相對緩慢。
從制度層面而言，盡管國土資源部主導(dǎo)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作已基本對所有權(quán)完成確權(quán)，但對土地流轉(zhuǎn)的主要標(biāo)的—承包經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）的確權(quán)到戶上仍進(jìn)展緩慢。
信托給農(nóng)村帶來了新的融資工具，但信托資金以盈利為目的，而真正的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目周期長、回報(bào)率相對低，非常考驗(yàn)資本的耐心，農(nóng)業(yè)是一個(gè)需要長期資本介入的過程。
雖被業(yè)界普遍看好，但在實(shí)際操作中，諸多中小信托企業(yè)仍保持觀望的狀態(tài)，并直言收益不高和資金難題是主要原因。業(yè)內(nèi)人士指出，開始階段，無論是委托人、發(fā)行人和資產(chǎn)出讓方等利益相關(guān)者都會(huì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)防范方面非常謹(jǐn)慎。
不是說有了信托就不會(huì)出問題，只是這個(gè)法律約束的過程，比已經(jīng)實(shí)踐的模式要好得多。比如服務(wù)商可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，例如天災(zāi)影響土地的產(chǎn)值大幅下滑，引入的經(jīng)營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非常現(xiàn)實(shí)的問題。信托公司只有研究出屏蔽這些風(fēng)險(xiǎn)的方法，信托流轉(zhuǎn)的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構(gòu)建“土地信托銀行”。“若政策進(jìn)一步放開，信托憑證可進(jìn)一步用作抵押。農(nóng)戶通過持有的土地經(jīng)營權(quán)在信托計(jì)劃中占有一定的份額，信托公司向其發(fā)行信托憑證，代替農(nóng)戶管理土地。在信托流轉(zhuǎn)土地的規(guī)模足夠大、效益足夠好而且穩(wěn)定的情況下，農(nóng)戶可以使用信托憑證進(jìn)行抵押貸款。”
據(jù)了解，一些地方的土地銀行試點(diǎn)已經(jīng)開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)按需求集中預(yù)存起來，統(tǒng)一貸給有實(shí)力的龍頭企業(yè)或經(jīng)營大戶進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一經(jīng)存入土地銀行即產(chǎn)生穩(wěn)定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據(jù)農(nóng)民存入面積進(jìn)行二次分紅。
