從2013年一號文件開始就對農村宅基地使用權制度改革做了要求，黨的十八大報告也提出了推動城鄉一體化發展。無論是農村土地整治，還是宅基地使用權制度改革、城鄉統籌發展，都不可避免地涉及宅基地退出的問題。隨著城鎮化的推進，農村宅基地閑置現象越來越嚴重，大量的“空心村”形成，嚴重制約著農村的發展和農民的財產利益。而農民宅基地的有償退出流轉就是一種有益嘗試。但是現目前，關于宅基地的補償標準以及評估價值體系相關法律沒有明確的規定。各地在宅基地流轉和有償補償方面也是在因地制宜，在探索中前行。至于成型的宅基地價值評估標準方法和科學的測算依據就更沒有明文提及。在宅基地退出的實踐操作過程中，農民的宅基地補償和測算的價值普遍很低，農民的生活就得不到長期保障，也侵害了農民的合法權益。因此，科學合理地測算農村的宅基地價值，對于農民自身的財產利益才能盡可能的提供保障。

宅基地使用權是一種用益物權，包括占有、使用、收益和有限處分的權利。宅基地的價值評估也跟當地的市場環境、宅基地本身的面積、構造、隱形價值等有很大的關系。有專家傾向于通過分析宅基地基本權能以及對農民發揮的功能小勇，將農民退出宅基地后的財產權利損失以及面臨的風險考慮進去，科學的確定金額。要科學評估宅基地價值要考慮四個因素：一是宅基地的經濟價值；二是社會保障價值；三是身份認同與代際繼承等價值；四是農民失去宅基地后的間接損失。

下面小編整理出湖北省國土資源廳專家對農村宅基地的價值補償測算的示例，供大家參考和進行公式套用測算自家的宅基地價值：

1、宅基地住房保障價值的確定

某市的住房保障措施中關于購房補貼沒有給出明確的測算標準和規定，在此以廉租房的補貼標準為依據測算宅基地的住房保障價值。該市2011年廉租房住房補貼標準為：廉租房保障面積為18m2/人，租金補貼為5.5元/人.月。 r取5年以上長期利率5.94%，根據公式（2）可得 P12=12*18*5.5/5.94%=20000元/人,該地區農村人均建設用地271 m2，可算得單位宅基地的住房保障價值為73.8元/ m2。

2、宅基地生產要素價值的確定

該區域為豫東偏遠農村，地方經濟發展緩慢，農民主從要事農業種植和外出務工，農村閑置宅基地幾乎不存在流轉現象。因此宅基地的生產要素價值只考慮復墾為耕地產生的持續收益。

根據有關資料顯示，由于糧食價格走高，2010年河南省農民的種糧畝均凈收益為587.8元，比上年增加123.0元，加上種糧補貼75.9元后，畝均總收益為663.7元，增幅同比超過兩成。某市作為河南省的糧食主產區之一，其種糧畝均收益按全省平均水平計，即R耕 為663.7元， r取5年以上長期利率為5.94%，根據公式（4）可知，每畝耕地的生產價值為：P21 =663.7/5.94%=11173.4元/畝=16.752元/ m2。

該市2010年最低生活保障標準為市區每人160元/月，男女人口比例為50.8%和49.2%，平均年齡約為40歲。按照太平洋保險公司長壽養老保險標準：40歲男性公民投保躉繳金額為26169元，女性公民為27622元。由此可計算每人保險費躉繳金額為：

Y40 =(26169*0.508 +27622*0·492)*400/100=43014.2元/人該市教育培訓費平均為每人每年學費2500元，住宿費500元，基本生活費年2000元，合計每年費用約為5 000元，半年為2 500元，教育年限為4.5年，半年的利率取3.05%。根據公式（7）可得，就業保障價值為：F=2500*[(1+3.05%) -1]/3.05%*(1+3.05%)  =18515.045元/人

由以上計算可知，單位宅基地復墾為耕地后的保障價值為：

P保= P22+P23 =（Y40 + F）/271=227.045元/ m2

根據以上分析計算可知，在當期確定性條件下宅基地的價值為住房保障價值與生產要素價值之和，即：

P當前= p12+P21 +P保 =317.597元/ m2

3、宅基地的期權價值

宅基地的期權價值是指在未來不確定性條件下宅基地可能產生的價值，即在現有價值基礎上的浮動值。宅基地因用途的不同未來收益會產生很大不同，本文的研究區域為偏遠農村地區，幾乎不存在宅基地出租經營等活動，在此只考慮宅基地復墾為耕地存在的期權價值。根據多年種糧收益增長率在此將u 取2%， r取當前利率5.94%，任給不同的  與r 、u 組合得到的期權價值也不同，假設確定性條件下的價值 R/r=1，則期權價值的變化如下表：

由上表可知，在收益的預期增長率和利率不變的情況下，期權價值隨著不確定性的增加而增加。根據當前利率和糧食收益平均增長率，在表中列出的不同確定性條件下，耕地的期權價值占總價值的37.18%-81.5%，不確定性條件下的價值是確定性條件下的1.592-5.405倍。通過分析可知，期權價值隨著不確定性的增加而增加。

當宅基地用于出租經營時，只需將糧食收益預期增長率改為租金收入的預期增長率即可求出此時的宅基地期權價值。

根據“宅基地的總價值=確定性條件下的當前價值與不確定條件下的期權價值之和”原理，上述案例中的宅基地總價值的變動范圍為：

最低值=P當前*（1+期權價值）=317.597元/ m2  *（1+1.592）

          =823.211元/平方米（約合54.88萬元/畝）

最高值=P當前*（1+期權價值）=317.597元/ m2  *（1+5.405）

          =2034.164元/平方米（約合135.61萬元/畝）

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