?導(dǎo)語

聚土網(wǎng)采取了直營模式，在每個運(yùn)營中心（重慶、四川）配備了20多名自有經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)提供轄區(qū)內(nèi)所有的土地流轉(zhuǎn)撮合、權(quán)證、農(nóng)業(yè)后服、土地金融等服務(wù)。

以下為聚土網(wǎng)創(chuàng)始人在此次活動的發(fā)言，整理如下：

聚土網(wǎng)是土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)的新手，在去年4月上線。我非常敬重土流網(wǎng)和土地資源網(wǎng)，他們已在土地流轉(zhuǎn)行業(yè)沉淀七年，很多方面都是跟著他們的腳印走過來，我們可謂是野蠻生長。

我用一個案例講講土地流轉(zhuǎn)對社會的價值。

我的老家是重慶忠縣。那個小村已有3000多年歷史，但不幸的是，自從建國以后，我們都是貧困縣。在我小時候，村里的唯一的收入是農(nóng)業(yè)耕作，連養(yǎng)殖都很少。

想要出頭，該怎么辦？要么努力學(xué)習(xí)，考上北京的大學(xué)，跳出龍門；要么背起行囊，到北上廣打工。這就是農(nóng)村人的狀態(tài)。

五六年前的一個春節(jié)，我回到家鄉(xiāng)，有一件很有意思的事情。我們這個村過去有四五十戶（兩百多人），但我那年發(fā)現(xiàn)，長期待在農(nóng)村的不到十個人。最重要的是，三分之二的土地都是荒著。

從重慶主城到忠縣，開車需要三個小時，非常不方便。但值得慶幸的是，2015年5月份前后，經(jīng)過土地流轉(zhuǎn)，我們引進(jìn)了三家農(nóng)業(yè)企業(yè)。其中有一家商業(yè)農(nóng)業(yè)企業(yè)，種植紅豆杉等。好處是什么？每一年耕地可以拿到五六百塊錢/畝，而且閑在家里的55歲以上的中老年人可以到農(nóng)場上班，每個月拿六七十元工資。

土地流轉(zhuǎn)對社會的價值很簡單，對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、食品安全很重要的。

現(xiàn)在農(nóng)村大部分地方是產(chǎn)業(yè)中心化，就是因為沒有產(chǎn)業(yè)到農(nóng)村去。而土地流轉(zhuǎn)可以帶動農(nóng)業(yè)企業(yè)、工商資本到農(nóng)村去。一旦農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)去了，就會投資基礎(chǔ)設(shè)施，對扶貧也很有幫助。

從東北開始說起，東北是一個人口流出非常嚴(yán)重的地方。這是為什么呢？因為土地相對集中，黑龍江6890萬畝的土地。而華東地區(qū)的江蘇、安徽、山東都有兩千多萬畝（流轉(zhuǎn)）土地。

◆   全國土地流轉(zhuǎn)狀況

重慶和四川是目前土地最活躍的兩個地方，因為它們是城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)地方，也是中國土地確權(quán)最早的地方。

現(xiàn)在全國有不少農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。以成都為例，從2008年開始到現(xiàn)在交易了12612筆，交易金額450億，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款是120億。除此之外，重慶也是成立交易所的地方最早之一。武漢的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所2009年成立，現(xiàn)已交易9000多筆。目前看到的這些，有些省級交易所的地方土地已確權(quán)完成，土地交易非?；钴S。

聚土網(wǎng)現(xiàn)在也做農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款、信用金融，我們知道現(xiàn)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款還存在著一些小小的問題。

◆   農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的難點(diǎn)

第一、如果貸款人是農(nóng)民，因為農(nóng)民很少和金融機(jī)構(gòu)打交道，征信相對不是很健全。第二、如果我們要做農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，風(fēng)控成本和時間成本很高，效率也很低。第三、處置變現(xiàn)很困難，尤其是特別偏遠(yuǎn)的地方。北京土地非常好流轉(zhuǎn)，但如果到云南西雙版納的某個地方，既使是種植茶葉也不一定好流轉(zhuǎn)。

最近央行出臺了一些細(xì)則政策，這個細(xì)則其實(shí)是一個大事件。什么大事件？其實(shí)中國的土地從有歷史記載到建國之前，只有三個時代是土地公有制：先秦、北魏、中唐。

我們國家是土地公有制，城市資產(chǎn)可以自由地流動，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)權(quán)的自由。但是農(nóng)村資產(chǎn)、農(nóng)民的宅基地、資產(chǎn)現(xiàn)在都只能在本村流動。

現(xiàn)在試點(diǎn)的地方是59個縣市作為宅基地（農(nóng)村房屋抵押），232個縣市作為財產(chǎn)抵押。

財產(chǎn)權(quán)的自由才能真正解放三農(nóng)、農(nóng)民。

我們對細(xì)則有一些解讀。根據(jù)細(xì)則，貸款人是銀行金融機(jī)構(gòu)，還沒有開放互聯(lián)網(wǎng)金融，當(dāng)然我相信不久之后就開放了。第二，借款人的主體是農(nóng)民、農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。第三，抵押物是農(nóng)房（農(nóng)村住房所有權(quán)、宅基地使用權(quán)），目前確權(quán)都是永久的。農(nóng)村土地兩個權(quán)可以抵押：承包權(quán)（農(nóng)戶權(quán)利）、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)。

第一，抵押物處置。如果我是農(nóng)民，我家的宅基地要抵押給銀行，當(dāng)我不還款出現(xiàn)壞賬時怎么辦？銀行能把我的房子賣給誰？目前只能賣給本村的。我們國家相關(guān)法律規(guī)定，一戶一宅，一戶不能多買，所以這個事情必須開放。

第二，承包權(quán)。農(nóng)村土地特別的分散：農(nóng)民的土地，我家十畝，你家五畝，有可能十畝土地分別在五、六個地方，面積小、分散、交叉。當(dāng)出現(xiàn)壞賬時，我家的土地抵押了，但是你家的土地沒有抵押，處置的過程非常麻煩。

第三，經(jīng)營權(quán)。這里只討論耕地。耕地的現(xiàn)行規(guī)定只能到2028年12月31號，農(nóng)業(yè)經(jīng)營者租地一般采用一年一付的方式，這是不能抵押的。如果付到2028年，其實(shí)又加重了經(jīng)營的壓力。

土地流轉(zhuǎn)是大宗交易商品，類似房地產(chǎn)一樣，這樣的交易決策需要撮合，所以交易服務(wù)是有商業(yè)價值的。

就像和鏈家一樣，即使收2.7%傭金，客戶還是需要鏈家的服務(wù)。聚土網(wǎng)提供有價值的交易，也提供交易后的服務(wù)。其中包括金融服務(wù)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押貸款、信用貸款等。另外，聚土網(wǎng)還提供資產(chǎn)管理，因為農(nóng)地具有空間屬性，我們可以做農(nóng)地的Wework，就像鏈家的自如公寓一樣。

聚土網(wǎng)是一個新手。從2015年4月份上線，團(tuán)隊有50多個人。到現(xiàn)在為止，我們在重慶和四川建立了運(yùn)營中心，我們做到了盈虧平衡。我希望包括同行、社會各界，特別是政府和資本用各種力量，用科技來打造農(nóng)村，讓土地不再閑置。希望我們的農(nóng)民像政府說的一樣望得見青山，看得見綠水，記得住鄉(xiāng)愁。

第一時間獲取新鮮的行業(yè)資訊分析，請在微信公眾賬號中搜索「聚土網(wǎng)」或「jutucom」，或用手機(jī)掃描二維碼，即可獲得聚土網(wǎng)每日優(yōu)質(zhì)精華內(nèi)容推送！