最高法公布典型案例

1.樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人返還購買樓基地款

——鄒克友訴張守忠合同糾紛案

【本案要旨】樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，且轉(zhuǎn)讓人取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，法院依法確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，受讓人不能取得涉案樓基地的使用權(quán)。因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人返還購買樓基地款。

轉(zhuǎn)讓人明知涉案樓基地依法不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員仍進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；作為日常生活大宗交易，受讓人在未確認(rèn)土地性質(zhì)的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

來源：最高人民法院2015年12月4日發(fā)布合同糾紛典型案例

相關(guān)案例

1.農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效

——吳桂連、楊尚霖訴謝運珍、吳國銘、吳國寧宅基地使用權(quán)案

【本案要旨】在我國，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買賣或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以。我國《合同法》規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)該折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人雙方在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時均知該協(xié)議為無效協(xié)議，仍進(jìn)行宅基地買賣，故雙方當(dāng)事人均有過錯，應(yīng)該各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

案號：（2011）防市民一終字第193號

審理法院：廣西壯族自治區(qū)防城港市中級人民法院

來源：中國審判案例要覽

2.農(nóng)村宅基地上共建房屋的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)

——楊立志農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛上訴案

【本案要旨】農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)及地上房屋，共建人中只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方能取得宅基地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，另一方對房屋的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)。我國的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應(yīng)認(rèn)定合法有效，其應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)。

案號：（2009）通中民一終字第0087號

審理法院：江蘇省南通市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2010年第22期

權(quán)威觀點

1.宅基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效

我們認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，目前允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的問題，現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策也采取了原則禁止的態(tài)度，《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，宅基地的使用權(quán)不得抵押。國務(wù)院1999年和2004年兩個文件也禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地和農(nóng)村的住宅。《物權(quán)法（草案）》也曾多次重申這一規(guī)定。《土地管理法》雖未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，但有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也反映出不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的本意。

（摘自《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》，最高人民法院物權(quán)法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）

2.宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓

土地管理法和擔(dān)保法對宅基地使用權(quán)做了規(guī)定。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。擔(dān)保法規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

此外，中共中央、國務(wù)院通過有關(guān)文件，多次強調(diào)農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

（摘自《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年出版）

3.合同無效或者被撤銷的法律后果

在合同無效或者被撤銷的情形下，當(dāng)事人仍應(yīng)負(fù)如下幾種民事責(zé)任：

（1）返還財產(chǎn)。返還財產(chǎn)是指合同當(dāng)事人在合同被確認(rèn)無效或者被撤銷以后，對已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán)，而已接受該財產(chǎn)的當(dāng)事人則有返還財產(chǎn)的義務(wù)。合同無效或者被撤銷后，就意味著雙方當(dāng)事人之間沒有任何合同關(guān)系存在，那么就應(yīng)該讓雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)狀況恢復(fù)到如同沒有訂立合同時的狀態(tài)下的情形。而返還財產(chǎn)就是旨在使財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同訂立前的狀況。所以不論接受財產(chǎn)的一方是否具有過錯，都應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還財產(chǎn)的義務(wù)。不過返還財產(chǎn)主要適用于已經(jīng)作出履行的情況，如果當(dāng)事人根本就沒有開始履行，或者說財產(chǎn)尚未交付，就不應(yīng)適用返還財產(chǎn)這一原則。

（2）折價補償。返還財產(chǎn)為恢復(fù)原狀的原則，但是在有的情況下，財產(chǎn)是不能返還或者沒有必要返還的，在此種情況下，為了達(dá)到恢復(fù)原狀的目的，就應(yīng)當(dāng)折價補償對方當(dāng)事人。不能返還可分為法律上的不能返還和事實上的不能返還。

法律上的不能返還，主要是受善意取得制度的限制。即當(dāng)一方將受領(lǐng)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人取得該項財產(chǎn)時在主觀上沒有過錯，不知道或者沒有責(zé)任知道該當(dāng)事人與另一方當(dāng)事人的合同無效或者被撤銷，善意第三人就可以不返還該原物，并且該原物也是不可替代的，此時，該當(dāng)事人就不能返還財產(chǎn)，他就必須依該物在當(dāng)時的市價折價補償給另一方當(dāng)事人。

事實上的不能，主要是指標(biāo)的物滅失造成不能返還原物，并且原物又是不可替代的。在這種情況下，取得該財產(chǎn)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)該原物當(dāng)時的市價進(jìn)行折價補償。

（3）賠償損失。《合同法》第五十八條規(guī)定“有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。在合同被確認(rèn)無效或者被撤銷后，一般都會產(chǎn)生損害賠償?shù)呢?zé)任。在合同被確認(rèn)無效或者被撤銷后，凡是因合同的無效或者被撤銷而給對方當(dāng)事人造成的損失，主觀上有故意或者過失的當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)賠償對方的財產(chǎn)損失。

（摘自《中華人民共和國合同法釋義(第3版)》，全國人大常委會法制工作委員會編，胡康生主編，法律出版社2013年出版）

法律依據(jù)

1.《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

2.《中華人民共和國土地管理法》(2004修正)

第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

3.《中華人民共和國合同法》

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。