共享農莊作為鄉村振興的重要抓手，也與城鄉融合、產業融合相關，解決的也是生產、生態、生活問題。與鄉村振興一樣，需要城里的資本、和人才與鄉村的土地、勞動力融合，鄉村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下，土地的確是牛鼻子。當下的鄉村和農民拿什么與城里人的資本交換？只有土地，而當下的土地是資源，并非資本，三權分置能否從根本上解決土地資源變資本問題？需要在實踐中探索。

一、拿地來源

如何獲得土地，在我們國家有兩種方式：

一種是從政府拿地，從政府拿地的有這么幾種：一是建設用地，要招牌掛的，拿過來以后搞房地產開發，70年的產權；二是產業用地，包括工業、旅游，也包括很多的新業態；三是公共設施用地，分兩類：一類是基礎設施，修路。還一類是建醫院、學校。很多人想搞劃撥，我建議最好不要拿，地上建的東西是沒有價值的，土地是劃撥的，將來想退出、轉讓是很困難的。

還有一種是從農民手里拿地。耕地、集體建設用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么？一是資源性的資產，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等；二是經營性資產，就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地；三是非經營性資產，就是現在在農村里面的比如說學校、醫院、村委會等等，他們所占的地和住房設施是非經營性的。

二、用地新政策

現在政策在突破的過程中，農村的土地三權分制改革，就是現有的耕地分成三部分，一部分叫所有權，一部分叫承包權，另外一部分叫經營權，這個分攤的價值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后，將為城市資本下鄉，搞共享農莊提供一個堅實的法律基礎。

改革的方向：資源性資產，確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經營權，不是所有權，所有權依然是集體的。

大體上三大類對于共享農莊特別有效的政策：第一個，農村3P的模式，以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區；第二個是農村土地改革的七個政策，包括試點的內容；第三類政策是有關扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來，一定要有支持和優惠的政策。

三、“共享農莊”規劃用地存在哪些誤區

1、無址可選也硬要選

有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切的想去做，以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再說

休閑農業作為一個舶來詞，許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農業規劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

3、跟著感覺走

做休閑農業項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，了解土地如何開發與利用，還要對未來的發展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區。

四、解決“共享農莊”用地問題的4種新方式

1、“土地銀行”

在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規?；@取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

2、以土地股份為基礎建立合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。

這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

3、使用廢棄宅基地或園地

城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

4、土地租賃、置換或入股聯營

對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便于個人或企業經營管理。

總而言之，“共享農莊”的概念藍圖勾畫得很美好，但是對于想嘗試的朋友們來說，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準備。