三亞市農村宅基地管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范和加強農村宅基地管理，合理利用土地，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《海南經濟特區土地管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，特制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民個人經依法批準，用于建造住宅(包括住房、附屬用房等，但不包括庭院用地)的集體所有土地。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區域內農村宅基地的管理。

　　第四條 市土地行政主管部門負責本市行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。各鎮人民政府，河東、河西區管委會負責本行政區域內農村宅基地的具體管理和監督工作。

　　第五條 農村集鎮、村莊規劃應按照有利生產、方便生活、合理布局、節約用地的原則，在城市總體規劃和鎮土地利用總體規劃的基礎上科學編制，明確劃定農村宅基地及其他各類用地的范圍。

　　農村集鎮、村莊規劃由市規劃行政主管部門會同鎮人民政府組織編制，報市人民政府批準后實施。

　　鼓勵自然村向中心村、中心鎮集聚;鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅。

　　第六條 農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理相結合，盡量使用原有的宅基地、村內空閑地。嚴格控制占用農用地。禁止占用基本農田保護區的土地。

　　農村村民的自留地和承包的土地只能用于農業種植，禁止擅自改變用途用于建房、取土等破壞種植條件的行為。

　　第七條 農村村民建造住宅，應當依法取得宅基地使用權。農村宅基地屬于集體所有，農村村民對宅基地只有使用權。

　　第八條 宅基地使用權爭議，由當事人協商解決，協商不成的，由鎮人民政府處理。當事人對處理決定不服的，可以在處理決定送達之日起60日內向市人民政府申請復議。

　　在宅基地使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

　　第二章 農村宅基地標準

　　第九條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，具體面積標準為：使用農用地的，不得超過120平方米;使用其他土地的，不得超過140平方米;使用村內空閑宅基地、老宅基地的，不得超過175平方米。

　　第十條 農村集體經濟組織農村村莊、集鎮規劃和根據本村的具體情況，可以在劃定宅基地時給農村村民劃定庭院用地，但庭院用地的面積一般不得超過批準的宅基地面積。

　　庭院用地只能用于種植庭院經濟作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、構筑物。

　　第十一條 農村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的宅基地必須退回，由農村集體經濟組織統一安排使用。地上原有房屋破損不能利用的，無償退回宅基地;地上原有房屋完好尚可利用的，應當給予適當補償，補償標準由村民會議確定。

　　經農村集體經濟組織同意，農村村民也可以將其多余的宅基地轉讓給其他符合申請宅基地條件的農村村民。多余的宅基地上有房屋和其他建筑物的，其補償由轉讓雙方協商處理。

　　農村村民一戶擁有二處以上宅基地并且滿一年未退回也未轉讓其多余宅基地的，農村集體經濟組織可以向鎮人民政府提出收回宅基地使用權的申請，經市人民政府批準收回后由農村集體經濟組織統一安排使用。

　　第十二條 農村村民要求易地建造住宅的，應當與農村集體經濟組織簽訂合同交還原宅基地，并明確原宅基地上建筑物的處置方式。

　　第三章 農村宅基地的申請與審批

　　第十三條 有下列情形之一的，可以申請宅基地：

　　一、國家建設、墾區移民、災毀等需要搬遷的;

　　二、實施村鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的;

　　三、農村村民除身邊留一子女外，其他成年子女因婚嫁等原因確需另立門戶而已有宅基地低于分戶標準的;

　　四、回鄉落戶的離退休干部、職工、復退軍人和回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的，

　　五、市人民政府規定可以申請宅基地的其他情形。

　　第十四條 有下列情形之一的，不得批準宅基地：

　　一、年齡未滿18周歲的;

　　二、將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的;

　　三、將原有住宅改作商業用房等其他用途后，再申請宅基地的;

　　四、原有宅基地已達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;

　　五、無人居住的舊房不予拆除，所占宅基地又不退回的;

　　六、其他不符合申請宅基地條件的。

　　第十五條 農村宅基地按照嚴格管理，提高效率，便民利民的原則審批。

　　第十六條 農村村民建住宅需要使用宅基地的，按下列程序審批：

　　一、農村村民持家庭戶口簿、身份證，向村集體經濟組織提出書面申請;

　　二、農村集體經濟組織根據當年住宅用地計劃，召開村民會議，確定建房戶名單、占地面積、位置等并張榜公布十日無異議后，報鎮人民政府審查;

　　三、經鎮人民政府審查后，符合條件的，報市土地行政主管部門審核，由市人民政府批準。

　　占用農用地的，應當依照《土地管理法》第四十四條的規定，報省人民政府批準辦理農用地轉為建設用地的手續后，再由市人民政府批準宅基地。其中，占用林地的，在辦理農轉用手續前應當依法取得林業主管部門的同意。

　　四、農村集體經濟組織張榜公布宅基地審批結果。

　　第十七條 鎮人民政府可以將農村集體經濟組織依照本辦法第十六條第(二)項擬劃定的宅基地分期分批上報審批，經市人民政府批準后，由鎮人民政府逐宗落實到戶。

　　經批準的村、鎮規劃已明確劃定的農村宅基地，鎮人民政府可以按照已批準的規劃和土地利用總體規劃，將該范圍內的用地整體或者分批次上報審批，經市人民政府批準后，由鎮人民政府會同農村集體經濟組織按計劃統一安排使用，并將安排使用情況報市土地行政主管部門備案。

　第十八條 農村村民申請用地需占用耕地建造住宅的，農村集體經濟組織應當事先開墾與占用耕地的面積和質量相當的耕地，經市土地行政主管部門和農業行政主管部門審查和驗收后，依照本辦法第十六條第(三)項的規定履行報批手續。

　　第十九條 嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

　　第二十條 有下列情形之一的，經市人民政府批準，注銷其土地使用證和有關批準文件，由村集體經濟組織收回宅基地使用權：

　　一、不按批準的用途使用土地的;

　　二、為村鎮公共設施和公益事業建設，需要使用土地的;

　　三、農村村民一戶一處之外的宅基地;

　　四、自批準之日起滿2年未動工建房的;

　　五、非法轉讓宅基地或住房的。

　　依照前款第(二)項規定收回宅基地使用權的，對使用權人應當給予適當補償。

　　第二十一條 農村村民已辦理戶口“農轉非”手續并在外工作，在原籍仍有住宅的，在符合規劃的前提下，可保留一處符合面積標準的宅基地。

　　第四章 農村建房管理

　　第二十二條 由城市總體規劃確定的城市規劃區內的農村村民建造住宅，應當向市規劃行政主管部門提出申請，經批準后方可開工建設。不屬于城市規劃區內的農村村民建造住宅，應當向鎮人民政府提出申請，經鎮人民政府批準后方可開工建設。

　　第二十三條 農村村民應當嚴格按照經批準的住宅施工設計圖紙及質量標準建造住宅，保持地方特色和民族風格，體現時代特點。

　　第二十四條 農村村民建造住宅免收報建行政事業收費。

　　第五章 農村宅基地登記

　　第二十五條 農村村民申請宅基地獲得批準后，應當自收到批準通知之日起三十日內，持批準文件、戶口簿、身份證及有關材料向市土地行政主管部門申請辦理宅基地使用權登記，由市人民政府頒發土地權利證書。

　　第二十六條 本辦法施行前已依法取得宅基地并已建成房屋，尚未辦理土地房屋登記的，農村村民應持土地和房屋權源證明、戶口簿、身份證及有關材料向市土地行政主管部門和房屋行政主管部門申請辦理土地房屋權屬登記，由市人民政府頒發土地房屋權利證書。

　　由于歷史原因農村村民使用的宅基地無批準文件或者其他有效證件的，農村集體經濟組織召開村民會議，以書面方式確認農村村民宅基地的面積、位置、界限等，在本集體經濟組織張榜公布十日無異議后，報鎮人民政府審查確認后即具備土地權屬來源證明的效力。

　　由于歷史原因農村村民在依法取得的宅基地上已建成的房屋無批準文件或者其他有效證件的，按照前款規定的程序確定房屋權屬證明。

　　第二十七條 由于轉讓、繼承或其他原因發生宅基地使用權變更的，當事人應當在變更之日起30日內，向市土地行政主管部門申請辦理宅基地使用權變更登記，換發土地權利證書。

　　第二十八條 宅基地使用權被收回的，當事人應當在接到通知之日起30日內，將被收回宅基地的土地權利證書交回市土地行政主管部門，并辦理宅基地使用權注銷登記。

　　第二十九條 農村村民宅基地使用權、房屋所有權登記免收土地登記費、房屋登記費。

　　第三十條 鎮、村應加強農村宅基地的地籍管理，以村為單位建立完善的地籍檔案。

　　第六章 農村宅基地的整理

　　第三十一條 鎮人民政府要根據村莊、集鎮規劃和土地利用總體規劃，結合實施小城鎮發展戰略與“村村通”工程，科學制定和實施村莊改造、歸并村莊整治計劃，積極推進農村宅基地整理，提高城鎮化水平和村鎮土地集約利用水平，努力節約使用宅基地。

　　農村宅基地整理，要按照“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，按規劃、有計劃、循序漸進、積極穩妥地推進。

　　第三十二條 市人民政府鼓勵農村集體經濟組織按照土地利用總體規劃和村鎮規劃，采取集中建設新村、舊村改造等方式，對本村宅基地進行整理。

　　經整理后多余的宅基地，農村集體經濟組織需出讓給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，應交由市人民政府征收后，以招標拍賣掛牌方式統一公開出讓，出讓所得土地純收益的80%返還給原土地所有權人。

　　第三十三條 農村集體經濟組織應當將空余宅基地拆遷平整、完善規劃和配套，初步形成建設用地條件后方可交由市人民政府征收并出讓。

　　第三十四條 農村集體經濟組織對宅基地進行整理，按下列程序進行：

　　一、農村集體經濟組織會同鎮人民政府擬定宅基地整理方案，整理方案應包括以下內容：

　　(一)擬整理地塊的位置、面積;

　　(二)整理宅基地需搬遷的村民戶數、人數、宅基地和房屋的面積;

　　(三)需搬遷的村民的安置補償辦法和安置規劃方案;

　　(四)整理后多余宅基地的處置方式。

　　二、農村集體經濟組織和鎮人民政府將整理方案報市土地行政主管部門和規劃行政主管部門審核后，報市人民政府批準。

　　三、農村集體經濟組織和鎮人民政府按照市人民政府批準的整理方案實施宅基地整理。

　　第三十五條 土地利用總體規劃和城市總體規劃已規劃為城市建設用地的農村集體所有土地，由市人民政府根據城市建設的需要依法實行征收后納入政府土地儲備，不屬于農村宅基地整理的范圍。

　　第七章 法律責任

　　第三十六條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建造住宅的，或超過批準的面積多占土地建造住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，由市土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他設施。

　　第三十七條 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建造住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十一條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條的規定，由市土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以并處非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十八條 無權批準宅基地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準占用土地的，或者違反本辦法規定的程序批準占用土地的，其批準文件無效，對非法批準占用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準宅基地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十九條 拒絕、阻撓土地行政主管部門和鎮人民政府、區管委會工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第四十條 本辦法由三亞市人民政府解釋。

　　第四十一條 本辦法自公布之日起施行。