在休閑農莊消費風潮下，開農莊已經成為時下流行的商機，而且休閑農莊的成長性已經贏得了很多投資人的關注。那么，如果你也想在休閑農莊項目上掘金，首先應該重視土地使用權獲得及如何利用土地。

首先：農莊建設建前要報批

　　在南昌經營一家休閑農莊三年的譚國慶(化名)，不久前接到了有關部門對于鏟除自己園區一條水泥路指令。

　　譚國慶告訴記者：“國土管理部門把一張航拍圖片交到我們村干部手上，并告知村干部我農莊的這條水泥路屬于違規建筑，要求立即把硬化部分鏟除，恢復土地原貌。”為此，譚國慶正準備把這條水泥路鏟除，在原有道路上鋪砂石。這樣一來，不僅之前修路的數以萬計的資金打了水漂，還得花一筆錢來鋪砂石。此外，修路還將在一段時間內影響生意。

　　有關部門為什么會對開農莊的譚國慶下“強鏟令”呢?

　　原來，為了確保糧食安全，我國對于農用地有著非常嚴格的管理規定，對未經批準的建設“零容忍”。無論是做道路硬化，還是在地表搭建房屋，未經批準的，都將不受法律保護。

　　記者了解到，不同性質的土地，比如耕地、林地、草地等，可建設的比例有所不同。揚子洲的農莊主徐如(化名)告訴記者，他的農莊使用的土地為一般耕地，可建設比例為5%，即100畝地中，有5畝可以用來建設。但是，即便有這樣的可搭建比例，你在建設公廁、餐廳、休息室之前都需要先到有關部門報批。

　　徐如說：“正因為農用地上能夠建設的比例非常低，所以可建設的部分應該花在刀刃上，先解決必不可少的公廁、餐廳等項目的建設問題。”記者在走訪中也發現，農莊里的絕大多數建筑都采用臨時建筑的形式。比如移動板房做辦公樓，蔬菜基地用大棚蓋等。

　　徐如告訴記者，農莊建餐廳的成本都要約3000元/㎡，如果一棟1000㎡的餐廳因是違規建筑而被拆除，就會對農莊造成300萬元的損失，所以農莊主們都不會去超越建設比例搭建，以免帶來損失。

其次：土地流轉合同要簽10年以上

　　如果你要開一家農莊，首先要解決的就是用地問題。這少則幾十畝，多則上千畝的土地從哪里來?

　　徐如為了取得目前使用的200畝土地，足足耗費了2個月時間，跟村里80戶農戶簽訂了土地流轉合同。徐如說，由于揚子洲每戶擁有的土地一般不足一畝，所以要流轉百畝土地會很麻煩。在南昌其他區域，簽訂土地流轉合同不用跟這么多農戶簽訂合同。如果你挑中一塊地方，先找當地政府了解土地歸屬，再找人簽訂流轉合同。

　　“土地流轉合同不宜簽10年以下。”徐如建議道。徐如說，做農莊投資，要投入的資本少則幾十上百萬元，多則數千萬元。如果合同只簽三五年，農莊運營剛剛步入正軌，農戶就要收回土地，到時候你的經營就難以為繼。同時，為了避免法律糾紛，在簽訂土地流轉合同之前，農莊投資者應請相關法律部門，對合同內容進行規范，以確保公正和維護自身權益。

　　記者了解到，在南昌，農莊的土地流轉合同簽訂期限以10~25年的為多。地租多數在400~1000元/畝/年。如果地租超過1000元/畝/年，就會非常考驗農莊主的運營能力。

第三：農莊項目需多樣

　　23日，記者來到徐如的農莊內。徐如告訴記者，他的農莊里共有4000平方米的菌菇大棚。在菌菇大棚對面是開闊的燒烤區。沿著莊園內道路再走一段，就可以抵達農莊的蔬菜種植區。菜地里，菠菜、秋葵等應季蔬菜長勢不錯。再深入農莊，葡萄、火龍果、無花果、百香果、桑葚、草莓——四季水果采摘區一應俱全。

　　除了菌菇和水果采摘，游客們還可以在農莊內就餐，進行戶外拓展、打臺球、垂釣或者玩棋牌等。也就是說，進入了農莊，與農業相關的各項休閑娛樂活動就能夠占滿你的時間。

第四：選址要會借勢

　　開一家能夠讓游客浪費美好時光的農莊，應該如何選址呢?

　　從南昌市旅發委提供的已登記的100家鄉村旅游點名單表(鄉村旅游點以農莊為主)上可以看出，南昌市的農莊多數集中在南昌縣、安義縣、進賢縣等縣區，市區擁有的休閑農莊數量非常少——青云譜區僅有一家農莊入列、昌北經開區也僅有一家。

　　業內人士告訴記者，休閑農莊屬于依附型產業，比如，安義縣的農莊很多是依附當地古村旅游資源的;揚子洲的農莊靠的是當地蔬菜種植基地的優勢。而如果在沒有任何資源優勢的工業園區做休閑農莊就可能面臨失敗。

　　當然，即便能夠依附好的資源，在選址上也要注意交通條件。比如，路況要好，適合人們自駕前往。而且，為了滿足無車的學生族等群體需求，乘公交車能快捷抵達也是一大條件。

第五：特色經營才能產生辨識度

　　有了合適的選址，也要有抓住市場需求的特色經營項目。

　　徐如說，一開始想做農莊的時候，對以什么為特色進行了反復斟酌。后來，種蘑菇的鄰居啟發了自己。經過調查，徐如發現菌菇采摘仍然是一大市場空白時，徐如對自己的選擇又多了一分信心。

　　想好了菌菇這個主題之后，徐如圍繞這一主題為自己的農莊取了名字，申請了與菌菇相關的農產品品牌，所有的營銷活動也緊緊圍繞菌菇來做。

　　目前，南昌市的休閑農莊數量越來越多，要想在眾多的農莊中脫穎而出，就必須有自己的特色和亮點。徐如說，無論做什么類型的農莊都應該結合當地地方優勢，做出自己的特點來。否則，什么都做，就不能在市場上產生辨識度。

第六：要會廣開財源

　　和做其他農業項目一樣，農莊投入大，回本慢。徐如說，光聘用一個農業技術員，一年都要花掉十幾萬元。還有地租、種子、肥料等各種消耗。“去年，我們營業收入900萬元，但是利潤只有約15%。”徐如告訴記者，做農莊投入很大，前期游客數量不足，不能僅僅靠游客采摘或者就餐來獲取營收，還應該“廣開財源”。

　　徐如把自家出產的香菇制成干香菇，每年年底送到南昌市各單位，銷售給他們做員工福利。而自己收獲的果實也都可以包裝出售到市場上。去年900萬元營收，一半都是來自農產品的銷售。