株洲市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《株洲市農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房管理辦法》的通知
各縣市區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會，市政府各局委辦、各直屬事業(yè)單位：
《株洲市農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真執(zhí)行。
株洲市人民政府辦公室
2015年12月6日
第一章 總 則
第一條 為維護集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房審批和管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國公路管理條例》、《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《湖南省集體建設(shè)用地管理暫行辦法》、《湖南省長株潭城市群生態(tài)綠心地區(qū)保護條例》、《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕32號）、《湖南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳<關(guān)于規(guī)范和改進農(nóng)村宅基地管理的若干意見>的通知》（湘政辦發(fā)〔2014〕11號）和《湖南省人民政府關(guān)于加強地質(zhì)災(zāi)害防治工作的意見》（湘政發(fā)〔2011〕51號）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市城市行政區(qū)域（包括天元區(qū)、荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)和云龍示范區(qū)）內(nèi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房管理適用本辦法。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。各縣市可參照本辦法執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱農(nóng)民建房是指農(nóng)村村民在依法取得的農(nóng)村宅基地上自建房屋的行為；住房用地面積是指住房垂直投影占地面積；農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民個人取得合法手續(xù)用以建造住宅的土地，包括住房、廚房、雜屋等用地。
第四條 各區(qū)人民政府（含云龍示范區(qū)管委會，下同）負責(zé)本行政區(qū)域農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房的管理；各區(qū)國土資源部門、規(guī)劃部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房審批管理的具體實施工作；市人民政府負責(zé)對各區(qū)人民政府農(nóng)村宅基地和農(nóng)民建房審批的監(jiān)督管理。
市國土資源局、市規(guī)劃局、市農(nóng)辦、市林業(yè)局和市公路局按照各自的職責(zé)協(xié)同實施本辦法。
第五條 農(nóng)村村民建房應(yīng)堅持以下原則：
（一）依據(jù)規(guī)劃原則。農(nóng)村村民使用宅基地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。
（二）節(jié)約用地原則。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民住房用地應(yīng)節(jié)約和合理利用土地，嚴格控制占用耕地建房，禁止占用基本農(nóng)田建房。
（三）相對集中原則。農(nóng)村村民建房應(yīng)與新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村土地綜合整治相結(jié)合，按規(guī)劃、有計劃地逐步向小城鎮(zhèn)、中心村和農(nóng)村住宅小區(qū)集中。
（四）依法審批原則。農(nóng)村村民建房，必須嚴格審查建房資格，按程序、權(quán)限審批。嚴禁農(nóng)村村民未批先建或者違反規(guī)劃亂占濫用土地建房。
第六條 天元區(qū)馬家河鎮(zhèn)高塘村與湘潭縣交界處至株洲航電樞紐大壩段的湘江兩岸河道外100米范圍內(nèi)和飲用水源保護區(qū)范圍內(nèi)，以及公路、鐵路、電力等相關(guān)法律法規(guī)中已明確禁止建設(shè)的區(qū)域為農(nóng)村村民禁止建房區(qū)。農(nóng)村村民建房應(yīng)當(dāng)遠離基本農(nóng)田保護范圍。
第七條 農(nóng)村村民集中建房推行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計風(fēng)格”，住宅層數(shù)及立面風(fēng)格應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊規(guī)劃要求。
第八條 宅基地涉及占用農(nóng)用地的，可采取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方式，推進“空心村”治理、舊宅基地及其他廢棄建設(shè)用地復(fù)墾，周轉(zhuǎn)出的指標(biāo)經(jīng)市級國土資源部門確認后，可在全區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌用于農(nóng)民建房，不再占用新增建設(shè)用地計劃。
第九條 各區(qū)人民政府應(yīng)依法組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊規(guī)劃，切實保護耕地、園地、菜地等農(nóng)業(yè)空間，劃定生態(tài)紅線。加強對農(nóng)村村民建房的引導(dǎo)，科學(xué)合理安排農(nóng)村村民集中建房的選址定點，按規(guī)劃、有計劃逐步向小城鎮(zhèn)、中心村和農(nóng)村住宅小區(qū)集中，推動完美鄉(xiāng)村建設(shè)。
第十條 各區(qū)人民政府、相關(guān)職能部門以及各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會要加大對農(nóng)村村民違規(guī)建房的監(jiān)管力度，各區(qū)拆違大隊要加大巡查和執(zhí)法力度，對違法占地、未批先建等違法建設(shè)行為要嚴厲打擊，依法予以拆除，確保城市的長遠發(fā)展。
第二章 宅基地與建房申請
第十一條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地建房：
（一）符合分戶條件沒有宅基地的；
（二）因無住房或現(xiàn)有住房用地面積明顯低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需要新建住房或擴大住房用地面積的；
（三）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要搬遷的；
（四）向中心村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集居且退出原有宅基地的。
第十二條 農(nóng)村村民申請宅基地建房有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
（一）不符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的；
（二）將原有宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地建房的；
（三）戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉模?
（四）原有住房面積或宅基地面積已經(jīng)達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)能夠解決分戶需要的；
（五）已享受征地拆遷安置的；
（六）土地權(quán)屬有爭議的；
（七）其他不予批準(zhǔn)的情形。
第十三條 農(nóng)村村民每戶宅基地面積不超過120平方米，需符合村莊規(guī)劃、建筑層數(shù)最多不得超過三層。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建房，或者對原住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的宅基地面積。宅基地盡量不占或少占耕地，確需占用耕地的，由各區(qū)人民政府統(tǒng)籌補充，實行先補后占、占補平衡，不得向農(nóng)民收取耕地開墾費。農(nóng)民自行復(fù)墾或開發(fā)的零星分散耕地，經(jīng)市國土部門確認，并納入年度土地利用現(xiàn)狀變更后，可專項用于農(nóng)民建房占補平衡。
第十四條 有舊宅基地的農(nóng)村村民申請移址改建住宅的，必須退出舊宅基地。在用地申請時，建房戶應(yīng)向所在集體經(jīng)濟組織按耕地開墾費標(biāo)準(zhǔn)繳納舊宅基地退出保證金，并與所在村委會或村級集體經(jīng)濟組織簽訂舊宅基地退出合同，確保按期拆除舊房。建房戶交出舊宅基地后，保證金予以退還。保證金收繳、退還及原宅基地上建筑物、構(gòu)筑物拆除由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）監(jiān)管。
第十五條 農(nóng)村村民擁有安置房的視為擁有一處宅基地，不再批準(zhǔn)使用新的宅基地。
第三章 宅基地與建房審批
第十六條 符合申請宅基地建房條件的農(nóng)村村民，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村級農(nóng)民集體代表會議三分之二以上成員或者村級農(nóng)民集體三分之二以上村民代表簽字同意后，向村級農(nóng)民集體提出書面申請，并提交身份證、戶口簿等材料。村級農(nóng)民集體應(yīng)當(dāng)及時組織召開會議，進行建房資格初審。
村級農(nóng)民集體將村民申請建房的相關(guān)材料報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）負責(zé)進行建房資格審查，初審合格的，由村委會在本村、組向村民張榜公示，公示期限為7日。公示內(nèi)容包括申請人姓名、年齡、家庭成員、戶籍所在地、擬申請用地面積、建筑面積、建筑層數(shù)、地點等。
第十七條 公示期滿無異議的，填報統(tǒng)一的《株洲市農(nóng)民建房申請審批表》，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）組織規(guī)劃、國土資源部門進行聯(lián)合踏勘、選址，報規(guī)劃分局和國土資源分局審查、審批，并提交以下材料：
（一）經(jīng)村級農(nóng)民集體會議三分之二以上成員或者村級農(nóng)民集體三分之二以上村民代表簽字同意的書面申請；
（二）《株洲市農(nóng)民建房申請審批表》；
（三）申請人的身份證及全家成員的戶口簿復(fù)印件；
（四）申請人原房屋土地使用證（改建房屋提供）；
（五）村民會議結(jié)果和公示結(jié)果的書面材料、說明；
（六）農(nóng)民建房地質(zhì)災(zāi)害簡易評估；
（七）建房資格初審單位出示公示無異議的證明和圖片；
（八）現(xiàn)場踏勘記錄；
（九）其它需要提交的資料。
第十八條 國土資源中心所和區(qū)國土分局應(yīng)加強對農(nóng)民建房審批的管理，并通過電子政務(wù)系統(tǒng)對農(nóng)民建房進行審批，與“一張圖”工程相鏈接。所有申請資料必須全部錄入電子政務(wù)系統(tǒng)，建立電子臺帳并與案卷資料對應(yīng)，形成電子檔案和紙質(zhì)檔案，紙質(zhì)檔案資料由區(qū)國土資源分局統(tǒng)一存檔保管。
第十九條 株洲市土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的建房申請經(jīng)規(guī)劃所、國土資源中心所分別報區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土資源分局審批。規(guī)劃分局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，國土資源分局核發(fā)《個人建房用地批準(zhǔn)書》。
株洲市土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)不審批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。確需住房的，可申請入住保障性住房。
宅基地經(jīng)審批后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、規(guī)劃及國土部門聯(lián)合張榜公布審批結(jié)果，與拆違控違機構(gòu)共同實施放線。
第二十條 農(nóng)村村民依法取得的原有住房需要原址改建，且符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）組織規(guī)劃所、國土資源中心所聯(lián)合踏勘后，報規(guī)劃分局、國土資源分局審批，由規(guī)劃分局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，再由國土資源分局核發(fā)《個人建房用地批準(zhǔn)書》。
第二十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）應(yīng)在收到農(nóng)村村民申請建房合格資料之日起15個工作日內(nèi)完成資料審查，組織規(guī)劃所、國土資源中心所聯(lián)合踏勘并簽署審查意見，將資料移交規(guī)劃所；規(guī)劃所收到資料后應(yīng)在15個工作日內(nèi)完成本部門的審批手續(xù)，并將資料移交國土資源中心所；國土資源中心所收到資料后應(yīng)在15個工作日內(nèi)完成本部門的審批手續(xù)，將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《個人建房用地批準(zhǔn)書》移交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（辦事處）。各部門之間移交資料應(yīng)當(dāng)填寫資料移交清單，雙方簽字認可。如涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的可適當(dāng)延長審批時限。
第二十二條 除權(quán)證工本費以外，各級國土資源部門在宅基地審批過程中不得收取其他行政事業(yè)性、服務(wù)性費用。
第二十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以探索宅基地有償使用和自愿有償退出機制。
第二十四條 由市國土資源局會同有關(guān)部門加快推進農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房確權(quán)、登記、發(fā)證工作，建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系；農(nóng)村村民可以通過評估顯化住房財產(chǎn)權(quán)；各級人民政府依法推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。
第二十五條 株洲市土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模范圍外及個人建房嚴控區(qū)范圍外依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，有下列情形的可在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部村民之間流轉(zhuǎn)：
（一）農(nóng)村村民已進城購買商品房不再使用該處宅基地的；
（二）農(nóng)村村民退出原承包土地并不再使用該處宅基地的；
（三）農(nóng)村村民戶口已遷出不再使用該處宅基地的；
（四）在農(nóng)村土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定可以流轉(zhuǎn)的。
第二十六條 宅基地流轉(zhuǎn)的辦理依照有關(guān)法律和政策的規(guī)定辦理。
第二十七條 引導(dǎo)農(nóng)民集中居住，在符合村莊規(guī)劃的前提下，農(nóng)村村民拆舊建新進入農(nóng)村住宅小區(qū)并退出原有宅基地的，在農(nóng)村住宅小區(qū)內(nèi)無償提供宅基地，并視情況予以適當(dāng)獎勵。
第五章 確權(quán)登記
第二十八條 嚴格依照法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)：
（一）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記。
（二）自1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過湖南省規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分在土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明，如超過面積部分原已經(jīng)政府部門處罰的，可以憑相關(guān)證明材料按實際使用面積進行確權(quán)登記。
（三）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過株洲市規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進行登記。對超占部分在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明。待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行確權(quán)登記。
（四）經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的宅基地，可以確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
（五）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)狀沒有變化的，可依法確定其農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
（六）經(jīng)依法批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)取得的宅基地，可以確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
（七）依法繼承房屋取得的宅基地，可以確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
（八）符合申請宅基地條件的農(nóng)村村民，經(jīng)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意后，購買本村或村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部他人多余房屋的，可以確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
第二十九條 有下列情形的不能確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)：
（一）農(nóng)村村民一戶擁有一處宅基地以外的宅基地（除繼承外）；
（二）城鎮(zhèn)居民私自在農(nóng)村購買或違法建造住宅的；
（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)宅基地的；
（四）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地。
第三十條 經(jīng)批準(zhǔn)新建、改建、擴建的農(nóng)村村民住房和經(jīng)依法批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)的宅基地，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗收合格和批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)之日起30日內(nèi)依法向市土地登記機關(guān)申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。持土地使用權(quán)證書、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》等相關(guān)資料向市房產(chǎn)登記機關(guān)申請房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
第三十一條 符合下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地機關(guān)批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)及辦理原宅基地使用權(quán)注銷登記：
（一）為進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地；
（二）為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行村鎮(zhèn)改造需要調(diào)整的宅基地；
（三）農(nóng)村村民一戶一宅之外多余的宅基地；
（四）未按照批準(zhǔn)的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）；
（五）農(nóng)村村民戶口遷出本集體經(jīng)濟組織后遺留的宅基地以及農(nóng)村“五保戶”騰出的宅基地。
按上述規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，本農(nóng)民集體應(yīng)當(dāng)就地上附著物對原所有權(quán)人進行補償。
第六章 法律責(zé)任
第三十二條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由有關(guān)部門和單位依法限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。
第三十三條 在鄉(xiāng)、（鎮(zhèn)）村莊規(guī)劃區(qū)未取得鄉(xiāng)村建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照鄉(xiāng)村建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，依據(jù)《湖南省實施《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》辦法第五十二條之規(guī)定，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)，限期改正；逾期不改正的，可責(zé)令自行拆除或者強制拆除。
第三十四條 城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，按《湖南省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》第五十一條規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條 違反本辦法規(guī)定，非法批準(zhǔn)農(nóng)村村民建房的，其批準(zhǔn)文件無效；對非法批準(zhǔn)農(nóng)村村民建房的，依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人行政和法律責(zé)任，并依法收回非法批準(zhǔn)文件和使用的土地。
第三十六條 違反有關(guān)規(guī)定，非法向申請建房的農(nóng)村村民收取費用的，由其上級行政主管部門責(zé)令限期退還，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的責(zé)任。
第三十七條 實施農(nóng)村宅基地與農(nóng)民建房管理的機關(guān)及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的責(zé)任，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第三十八條 本辦法自公布之日起施行，原有規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準(zhǔn)。
