中央農村工作會議上傳出的消息顯示，2016年農村土改工作將以“三塊地”為主攻方向，全面深入推進。所謂“三塊地”改革，指的是農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地這三方面的改革。根據頂層設計，2015年“三塊地”改革試點啟動，2017年底試點結束。今年2月，全國人大常委會授權在全國33個地區進行試點，近一年來試點積累了一定的經驗，但總體看，試點呈現慎重穩妥有余、大膽創新不足的特點。要在2017年底如期結束試點并形成全面推廣條件，2016年就必須加大試點力度，但明年改革能否真的取得突破還需進一步觀察。

　　“三塊地”改革難點和重點在緊密關聯的前“兩塊地”。政府過去通過先征地再拍賣給開發商的方式獲得了巨額收益，但這導致了嚴重的利益失衡，激化了社會矛盾，已非改不可，方向是縮小征地范圍，同時探索農村集體經營性建設用地直接入市。這種更加市場化的改革思路無疑是對的，但要達到預期效果，前提是建立起級差地租在國家、集體、個人之間的合理分配，否則會造成新的利益失衡。

　　土地是特殊生產要素，其特殊之處在于產權權能體系的復雜性和級差地租問題。土地應該市場化交易，但又不能像其他要素那樣可以不設前提地自由買賣。因為級差地租，土地用途管制難以避免，而一旦土地由農用轉非農用，級差地租如何分配才合理？理論上大部分歸社會所有，同時照顧產權人的正常利益才合理。在征地模式下，級差地租的大部分被政府直接獲得，而在直接入市模式下，目前看大部分為村集體獲得。到底哪種更合理？理論上級差地租大部分應歸全社會所有，顯然，全部歸村集體不合理，在政府功能失調、不能很好代表全社會利益的情況下，歸政府所有也不合理。

　　其實，只要理論上明確所有土地產權中的規劃權和開發權歸全社會所有，那么實現其權利的具體模式就不是最關鍵因素。征地模式之所以問題叢生，根本原因在于政府擁有過度權力，嚴重脫離法治化、民主化軌道運行。這體現在：地方強烈希望突破土地紅線、不以獲取合理級差地租而以收益最大化為目標、擁有“強征”的公權力、有向開發商輸送利益的動機、土地集體制導致所有權虛置等等。總之，政府既是規則制定者，本身又追求利益最大化，只要這個問題不解決，直接入市模式同樣會出現新的利益失衡，如村集體因獨占級差地租而產生的強烈賣地動機，社會得不到應有的級差地租份額，村集體利益被代理人占有等等。當前還有一個直接問題，就是地方政府普遍重債壓身，自身沒有動機推動這項改革，可能需要靠上級政府來“壓”。

　　可以想見，“土改”每推一步都會引發巨大的利益再分配，衡量“土改”成敗的標準，要看它有沒有建立起一套長期合理公平的增值收益分配機制。要做到這點，一是要深入研究土地理論，讓科學的土地經濟學觀念成為全社會共識；二是離不開法治護航。高度民主的決策、高度透明的信息披露，對政府行為嚴格有效的監督，才能抑制政府兩種角色混于一身所造成的嚴重問題。