? ? ? ?盡管國土部已作出解釋，但圍繞新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”選項(xiàng)的爭論仍在持續(xù)。
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??3月19日，北京17位律師聯(lián)名上書國土部，希望重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。本次聯(lián)名致信的發(fā)起人、圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，國土部的澄清只能解釋疑問，缺乏基本的法理邏輯。由于這一選項(xiàng)對(duì)“使用期限”的限定性沒有做出明確規(guī)范，未來一旦出現(xiàn)問題，國土部的解釋并不具有法律效力。
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??與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析，“使用期限”之爭再次暴露出“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)只能成為懸而未決的存在。
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??律師質(zhì)疑存法律漏洞

??“在新制作的房地合一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》關(guān)鍵內(nèi)頁設(shè)計(jì)的表格中，竟通過‘使用期限’一欄來體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這樣一本嚴(yán)肅的法定權(quán)利證書，本應(yīng)當(dāng)是明晰、沒有歧義的，然而新制作的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》卻用模糊的概念，將所有‘房主’變成了‘房客’，這不符合依法行政。”在17名律師的聯(lián)名致信中，“使用期限”的準(zhǔn)確性成為問題關(guān)鍵。
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??3月初，國土部部長姜大明在兩會(huì)期間公開表示，登記證書需分清權(quán)利類別，針對(duì)房屋的權(quán)利屬于所有權(quán)，而針對(duì)土地的權(quán)利為使用權(quán)，“使用期限”所填內(nèi)容為登記土地使用期限，房屋所有權(quán)沒有期限。
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??“對(duì)于權(quán)利人來說，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)。”北京才良律師事務(wù)所律師王才亮告訴記者，但是國土部對(duì)于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。
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??按照國土部的解釋，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”是對(duì)應(yīng)“權(quán)利類型”的，如果“權(quán)利類型”是房屋所有權(quán)，則沒有期限限制，“使用期限”一欄不填寫，而林權(quán)、海域使用權(quán)、土地使用權(quán)等有使用期限的則對(duì)應(yīng)填寫年限。
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??“由于不動(dòng)產(chǎn)登記證書是按照‘房地合一’的思路設(shè)計(jì)的，所以下設(shè)選項(xiàng)確實(shí)需要照顧到房屋和土地兩部分，但僅在證書中籠統(tǒng)設(shè)定‘使用期限’選項(xiàng)這很容易引起歧義。國土部的解釋并沒有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護(hù)業(yè)主權(quán)利。”王優(yōu)銀表示。
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??“這樣的做法很有可能留下法律漏洞，”王才亮指出，由于不動(dòng)產(chǎn)證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的唯一證明，政府存檔的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，即使雙方出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國土部所謂的“澄清”到時(shí)也不能成為法律依據(jù)。
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??同時(shí)，最新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對(duì)證書中所指的“使用期限”一項(xiàng)做出明確說明，這則意味著，一旦出現(xiàn)問題，在缺少法律解釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。
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??據(jù)王才亮告訴記者，在其曾處理過的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過相關(guān)政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況，但由于權(quán)利人無法找到能支持自己權(quán)利的證據(jù)，導(dǎo)致自身權(quán)利受損。
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??“我們認(rèn)為在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上起碼應(yīng)該明確限定土地等使用權(quán)的使用期限，只需增添或備注選項(xiàng)即可，也不妨礙實(shí)現(xiàn)‘房地合一’。”王優(yōu)銀表示。
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??不過，王優(yōu)銀告訴記者，聯(lián)名信已經(jīng)提交到國土部，但目前看來國土部重新制作證書的可能性很小。
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??“國土部的思路是為了方便統(tǒng)一管理，而忽略了這一設(shè)計(jì)背后的法理邏輯，如果嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜创@一問題，還要從房地分離的法律體制上尋求解決方案。”王優(yōu)銀稱。
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??“自動(dòng)續(xù)期”之困

??同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，與之密切聯(lián)系的土地70年使用權(quán)背后的問題也逐漸暴露出來。
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??根據(jù)國土部的公開解釋，之所以在新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項(xiàng)，是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限，提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期，以實(shí)現(xiàn)對(duì)于房屋的所有權(quán)。
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??“這一問題的根源其實(shí)在于‘房地分離’，按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的，而這種獨(dú)特的權(quán)利結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)又無法改變。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴(yán)金明表示。
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??這則意味著，雖然業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)是永久的，但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權(quán)到期，一旦土地將被政府收回，那么業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無法落到實(shí)處。
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??實(shí)際上，對(duì)于住宅用地使用權(quán)到期的問題，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最晚于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
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??“按照《物權(quán)法》的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)該自動(dòng)續(xù)期，也就是說只需自動(dòng)履行手續(xù)，而無需額外再繳納費(fèi)用。”王才亮指出。
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??不過，由于土地使用權(quán)牽扯問題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對(duì)續(xù)期期限、續(xù)期是否要補(bǔ)交土地使用費(fèi)以及按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)支付等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定。
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??王優(yōu)銀表示，《物權(quán)法》起草的時(shí)候關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期這方面的爭議比較大，而且住宅用地的土地權(quán)屬分割一直存在困難，所以對(duì)于具體的續(xù)期方式并沒有細(xì)化。
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??“目前深圳、青島等地已經(jīng)開始有部分20年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地到達(dá)了使用期限，從已有案例來看，青島的部分土地在到期后又重新簽訂了土地合同，沒有補(bǔ)交土地出讓金；而深圳的部分地塊有補(bǔ)交地價(jià)的規(guī)定。”王才亮告訴記者。

??根據(jù)深圳市政府部門出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，到期房地產(chǎn)申請(qǐng)續(xù)期的，在剩余年限(國家規(guī)定的最長土地使用年限減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付，標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國土管理部門定期公布。
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??此外，深圳還規(guī)定，到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消失，其土地使用權(quán)無償收回，而地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。