有利于提升土地價值

　　羅亞維指出，家庭聯產承包責任制激活了農民的生產積極性，解決了溫飽問題，“但分田到戶造成農地細碎化，難以進行規?；a，產出的邊際效應不高。進城務工掙得多，所以很多人選擇放棄耕作，導致土地丟荒的問題越來越嚴重”。

　　在這種情況下，應把零碎的地整合起來，做好規劃設計，因地制宜引進合適的項目，讓農村土地能夠產生更高的效益。根據羅亞維的經驗，整合之后的土地租金比整合之前增加了30%-50%。“土地整合之后，農民可以就地安置，在引進的項目中參與工作，除了勞動收入還有土地的租金收入，村集體也能獲得一部分收入，可以用來建設公共設施和做公益事業?！?/p>

　　羅亞維介紹，目前我國土地流轉率不高，約34%。在他看來，當前的市場環境、國家政策和制度背景對土地流轉有一定的制約。“現在部分農戶、村集體對農地的資產價值沒有進行挖掘，投資方對農用地經營權流轉的保障性存在一定顧慮，國家的金融體系對于農用地這一本身可以作為固定資產的資源也沒有建立起有效的價值評估制度?！?/p>

　　他認為，隨著不動產權登記的推進、農用地三權分置的確立、《土地管理法（修正案）》的出臺，這些問題都會逐步得到破解，“《意見稿》中，集體經營性建設用地入市以及關于宅基地的一些政策調整，對土地流轉以及土地價值的提升都有非常大的好處”。

　　清遠市委書記葛長偉視察該市某鎮與地合網公司合作的項目，使用VR技術看地。 受訪者供圖征地不再是唯一方式

　　《意見稿》刪除了現行法對集體土地入市的限制性條款，明確提出符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用。集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。

　　羅亞維認為，以前農村地區僅僅是開放了農用地流轉的市場，《意見稿》打開了農村集體經營性建設用地進入流轉市場的通道，讓資本進入農村有一個明確的途徑，并為農村土地的融資抵押掃清障礙?！巴顿Y人多了一個途徑，就是直接利用集體經營性建設用地以及農用地，去做一二三產業聯動投資，比如說現在推動的特色小鎮、美麗鄉村建設、田園綜合體等。”他認為，這比過去以征地為發展基礎的模式有了很大的改善，“以前投資土地，需要政府征地，然后轉給投資人，投資人再繼續進行投資；現在投資人可以直接跟村集體對接，建設部分可以直接利用集體經營性建設用地，農業部分可以利用農用地流轉的方式實現，大為改善農村領域的投資基礎和投資環境”。

　　現行法明確規定農村宅基地只能在村內流轉，“但對于投資者和向往農村發展的群體，如果在農村地區沒有居住的條件，是一種缺失。說白了還是留不住?！薄兑庖姼濉诽岢鲆剿髡刈栽赣袃斖顺鰴C制，鼓勵進城居住的農民依法自愿有償轉讓宅基地使用權，同時也強調，騰退出的宅基地可以由本集體經濟組織與宅基地使用權人協商回購，主要用于滿足本集體內部的宅基地再分配，或者根據國家有關規定整理利用。

　　在羅亞維看來，集體組織對宅基地的回購跟集體經營性建設用地入市是關聯的。“隨著城鎮化進程加快，大量的宅基地荒廢，而農村宅基地占全國建設用地的比例相當高，因此必須提高宅基地的利用效率。”目前部分地區正在試點村集體回購宅基地轉變為集體經營性建設用地，但《意見稿》對農民宅基地的賦權仍十分有限，其流轉交易仍僅限于集體內部。

　　羅亞維強調，《意見稿》對農村土地有更嚴格的用途管制，對土地的使用有一個明確的界定，對于土地供應方來說，不必過于擔心土地受到破壞或不符合管制用途的要求。

　　土地交易要公開透明

　　《意見稿》完善了征地政策，規范了征地程序，要求必須確保被征地農民的生計有長遠保障機制。羅亞維指出，當前的土地流轉交易平臺數量較多，交易平臺應采取多種措施，切實保護農民權益。

　　在土地流轉過程中，交易流程的每一個環節，交易平臺都要做到公開透明，有據可查，保障供需雙方的權益。同時，交易平臺應對接一些律師團體，出現法律糾紛時可以提供法律援助。在交易方面推出保險服務，提供保障金，提高交易的安全性。在技術層面，應運用高新技術，運用可視化農地評估系統和宗地測評系統，針對土地的使用價值和適宜性，為決策提供智能輔助。交易平臺還應采取大數據的方式，給流轉土地的農民提供價格參考，讓農民獲得更高的收入。

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